Vente immobilière : erreur sur la surface de l’appartement et responsabilité du notaire

Si le notaire ne peut être responsable des conséquences d'un fait dont il n'a pas eu connaissance et s'il n'est pas tenu d'effectuer des vérifications procédant d'une situation qu'il ignore, il lui appartient en revanche, lorsque les éléments dont il dispose lui permettent de déceler des difficultés ou de douter de l'exactitude des déclarations des parties ou de la clarté d'une situation, de procéder à des investigations complémentaires ou à tout le moins d'interroger les parties en présence aux fins de les conseiller et d'assurer l'efficacité de son acte. Il engage en conséquence sa responsabilité dans le cadre d’une vente immobilière lorsque les documents en sa possession relatifs à la surface du bien permettaient de déceler une difficulté, ce d’autant qu’une partie du bien était constitué d’un droit de jouissance exclusif sur un toit-terrasse (CA Paris, 2, 1, 16-10-2018, n° 17/07450).

 

 


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Agent immobilier, droit à rémunération et dommages et intérêts

Le refus du mandant de réaliser une opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre (Cass. civ. 1, 16-11-2016, n° 15-22.010, F-P+B).

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Vente d’immeuble : responsabilité du diagnostiqueur

Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné (Cass. civ. 3, 30-06-2016, n° 14-28.839, FS-P+B).

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Action en réduction du prix de vente en raison d’une superficie moindre (article 46 de la loi du 10 juillet 1965) : interruption du délai pour agir par l’assign

Le délai d'un an prévu par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour engager l'action en diminution du prix de vente est interrompu par l'assignation en référé expertise (Cass. civ. 3, 12-11-2015, n° 14-18.390, FS-P+B).

 

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Vente immobilière, diagnostic erroné, responsabilité du diagnostiqueur et indemnisation de l’acquéreur du coût des travaux

Le diagnostiqueur doit indemniser l’acquéreur d’un bien immobilier du coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes dès lors que le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné (Cass. Ch. mixte, 08-07-2015, n° 13-26.686).

 

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Promesse de vente sous condition suspensive d’octroi d’un prêt et responsabilité de la banque qui a donné un accord de principe

Dans le cadre d’une promesse de vente sous condition suspensive d’octroi d’un prêt, l’accord de principe donné par une banque « sous les réserves d'usage » implique que les conditions définitives de l'octroi de son concours restent à définir et oblige seulement celle-ci à poursuivre, de bonne foi, les négociations en cours (Cass. com., 02-06-2015, n° 14-15.632, F-D).

 

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Promesse de vente : précision sur l’obligation de conseil du notaire et vérification des projets d'urbanisme

Au stade de la promesse de vente, le notaire n’est pas tenu de faire des diligences pour connaître les projets d'urbanisme en cours dans la commune susceptibles d'affecter le plan local d'urbanisme et les possibilités au regard du projet de l’acquéreur (CA Paris, 2, 1, 30-06-2015, n° 12/02330)

 

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VEFA, clause résolutoire et exception d’inexécution

L’acquéreur d’un bien en VEFA qui souhaite faire obstacle à la résiliation du contrat de vente par l’effet de la clause résolutoire visant le défaut de paiement doit, dans le délai d’un mois, payer ou saisir le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. A défaut, il ne peut plus se prévaloir d’une exception d’inexécution (Cass. civ. 3, 28-01-2015, n° 14-10.963, FS-P+B).

 

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Vente : action en réduction du prix pour une surface moindre, délai d’action et interruption de la forclusion

Le délai auquel est soumis l’action en diminution du prix de vente d’un lot de copropriété pour une surface moindre est un délai de forclusion : s’il est interrompu par une demande d’expertise judiciaire, en revanche, il n’est pas suspendu le temps de l’expertise (CA Paris, 4, 1, 21-05-2015, n° 11/01982).

 

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Promesse de vente, condition suspensive de prêt et absence de demande de prêt conforme à la promesse.

 

Le bénéficiaire d’une promesse de vente d’un immeuble sous condition suspensive d’obtention d’un prêt qui n'établit pas avoir déposé une demande de prêt répondant aux caractéristiques définies au compromis de vente doit être débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie et être condamné à régler au propriétaire des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’immobilisation de l’immeuble (Cass. civ. 3, 07-04-2015, n° 14-10.806, F-D).

 

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Bail commercial : révision triennale du loyer indexé

A défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n'y a pas lieu à révision triennale d'un loyer régulièrement indexé. Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 20 mai 2015 (Cass. com., 20 mai 2015, n° 13-27.367, FS-P+B+R+I)*.

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Promesse de vente et condition suspensive d'obtention d'un prêt

Le promettant ne peut être débouté de sa demande formée à l’encontre du bénéficiaire de la promesse de vente au titre de la clause pénale au motif que ce dernier a demandé un prêt à un taux inférieur au taux prévu à la promesse de vente (Cass. civ. 3, 20-11-2013, n° 12-29.021, FS-P+B+I).

 

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Acte de vente, publication à la conservation des hypothèques (service de la publicité foncière) et obligation du notaire

La non publication d’un acte portant sur un bien immobilier entraîne son inopposabilité aux tiers. Le notaire recevant un acte de vente, en ayant connaissance d’un échange antérieur portant sur la parcelle vendue, mais non publié, se doit d’instrumenter l’acte de vente (Cass. civ. 1, 11-09-2013, n° 12-23357, PB).

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Promesse de vente : la condition suspensive de réalisation d'un diagnostic amiante est-elle stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur ?

La condition suspensive relative à la réalisation d'un diagnostic amiante n'est pas nécessairement stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur et il n'est pas exclu que le vendeur puisse se prévaloir de sa défaillance et de la caducité de la promesse que cette défaillance implique (Cass. civ. 3, 07-05-2014, n° 13-13.694, FS-D).

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Agent immobilier, promesse de vente, faute de l'acheteur et indemnisation

Même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Cass. civ. 1, 18-12-2014, n° 13-23.178, F-D).

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Surface moindre, réduction du prix de vente et action contre le mesureur

Même si la restitution à laquelle le vendeur est tenu à la suite d’une diminution du prix résultant d’un mesurage erroné de la superficie, ne constitue pas un préjudice indemnisable, le vendeur peut se prévaloir d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre (Cass. Civ. 3, 28-01-2015, n° 13-27.397).

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