Bail et travaux de remise en état lors de la restitution des locaux

Le bailleur ayant accepté de modifier la destination de son immeuble initialement à usage d'habitation en le donnant à bail pour un usage professionnel et cette nouvelle destination nécessitant d'importants travaux de mise en conformité que le locataire avait pris en charge avec l'accord exprès du bailleur, ce dernier n'est pas fondé à exiger la remise des lieux en leur état d'origine (Cass. civ. 3, 07-02-2019, n° 17-27.561, F-D).

 


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Bail commercial et exclusion du droit de préemption en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts : sur la notion de « locaux commerciaux »

Un locataire ne peut se voir refuser le bénéfice d’un droit de préemption en cas de vente des locaux loués au motif que la vente envisagée porte également sur un lot qui n’est pas inclus dans l’assiette du bail et que ce lot ne serait pas « un local commercial distinct », alors que le règlement de copropriété le destine à un usage commercial (Cass. civ. 3, 15-11-2018, n° 17-26.727).

 


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Loi ELAN et congé pour transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant

 

L’article 28 de la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), en modifiant l’article L. 145-4 du Code de commerce, a créé une nouvelle faculté de résiliation triennale au profit du bailleur qui souhaite « transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation


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Copropriété dépourvue de syndic : précision sur la date à laquelle l’administrateur provisoire peut être judiciairement désigné

 

La requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire d’une copropriété dépourvue de syndic peut être déposée et l’ordonnance le désignant être rendue alors même que le mandat du syndic précédemment désigné n’est pas expiré, s’il existe un risque qu’un nouveau syndic ne soit pas désigné et si la prise de fonction de l’administrateur intervient à l’expiration du mandat du précédent syndic (Cass. civ. 3, 20-12-2018, n° 17-28.611, F-P+B+I). 


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La clause d'indexation peut être, en partie seulement, réputée non écrite

Seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée étant réputée non écrite, ne peut être réputée non écrite en son entier, la clause qui prévoit un premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, tandis que les périodes de référence suivantes ont la même durée. Tel est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation du 29 novembre 2018 (RG n° 17-23.058).

 


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Responsabilité du notaire : étendue de l’obligation de vérification des déclarations des parties

Le notaire, qui doit vérifier les déclarations du vendeur sur sa capacité de disposer librement de son bien, notamment au regard de l’incidence d’une procédure collective sur ce point, n'est pas tenu de procéder à d'autres recherches que celles consistant en la consultation des publications légales (Cass. civ. 1, 28-11-2018, n° 17-31.144, F-P+B). Il appartient par ailleurs au notaire de vérifier la déclaration d’une partie relative à l'autorisation de l'administration compétente, dont dépend l'efficacité de l'acte et, à cette fin, de demander la production de ce document (Cass. civ. 1, 14-11-2018, n° 17-22.069, F-D).

 


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La loi ELAN et le nouveau bail mobilité

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi « Elan », a créé un nouveau bail de courte durée pour les locaux à usage d’habitation : le bail mobilité.

 

Ce nouveau bail figurait dans le projet de loi initial. L’étude d’impact précisait que « le projet de loi permet de […] répondre aux besoins de chacun […] grâce « la création d’un bail mobilité, pour remettre sur le marché des logements meublés sous-utilisés et offrir des logements adaptés à la formation et à la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes, actifs ou étudiants ». 

 


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Les effets du congé du bailleur non motivé

Le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction.

 

La nullité d’un congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Il peut donc renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L.  145-28 du même code ou s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail.

 

La circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier. Tels sont les enseignements d’un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018. Tels sont les enseignements d'un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018 (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-18.756, FS-P+B+I) (article publié in Lexbase Hebdo, édition affaires n° 561 du 19 juillet 2018).

 

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Résiliation triennale : application aux baux en cours des dispositions de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce

 

L'article L. 145-7-1 du Code de commerce, créé par la loi du 22 juillet 2009, qui exclut toute résiliation unilatérale en fin de période triennale pour l'exploitant d'une résidence de tourisme, est d'ordre public et s'applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cass. civ. 3, 09-02-2017, n° 16-10.350, FS-P+B+I).

 


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Bail commercial et prescription de l’action en renouvellement qui nécessite une requalification

L'action en renouvellement d’un bail qui stipule qu’il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux suppose, au préalable, une action en requalification de celui-ci en bail commercial, action soumise à la prescription biennale qui court à compter de la date de conclusion du contrat (Cass. civ. 3, 17-11-2016, n° 15-12.136, FS-D) (1).

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Agent immobilier, droit à rémunération et dommages et intérêts

Le refus du mandant de réaliser une opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre (Cass. civ. 1, 16-11-2016, n° 15-22.010, F-P+B).

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Publication de la cession d’un fonds de commerce dans un journal d’annonces légales : retour au point de départ

L’article 21 de la loi n° 2016-1524 du 14 novembre 2016 visant à renforcer la liberté, l'indépendance et le pluralisme des médias a modifié l’article L. 141-12 du Code de commerce pour réintroduire l’obligation de publier toute vente ou cession de fonds de commerce dans un journal habilité à recevoir les annonces judiciaires et légales dans l'arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité.

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Litige relatif à un bail mixte à usage d’habitation et professionnel : quel juge est compétent ?

Le tribunal d’instance, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d’habitation et professionnel (Cass. civ. 3, 17 novembre 2016, n°15-25.265, FS-P+B+R+I).

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Bail commercial et loyer binaire : le juge des loyers peut fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative

 

La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative (Cass. civ. 3, 3 novembre 2016, n° 15-16.826).

 

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Bail professionnel et champ d'application de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986

 

Dès lors que le locataire a pris à bail des locaux à usage de bureaux pour les besoins de son activité professionnelle, les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 4 août 2008, sont applicables, le caractère lucratif ou non de l'activité étant indifférent (Cass. civ. 3, 20 octobre 2016, n° 15-20.285, FS-P+B).

 

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Renouvellement d'un bail commercial, loyer en renouvellement et prescription

 

 

L'action en fixation du loyer en renouvellement du locataire est prescrite dès lors, qu'à la suite d'une demande de renouvellement, il a notifié son mémoire en demande plus de deux ans après la date d'effet du bail renouvelé (Cass. civ. 3, 20 octobre 2016, n° 15-19.940, FS-P+B) (1).

 

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Mandat de l’agent immobilier : nécessité d’une date certaine en raison de l’obligation de son enregistrement par ordre chronologique sur le registre des mandats

 

 

La formalité de l'enregistrement chronologique du mandat confié à un agent immobilier n'est pas régulièrement accomplie si ce mandat n’a pas date certaine. Le mandat adressé par lettre simple n’a pas date certaine (Cass. civ. 1, 28-09-2016, n° 15-19.313, F-P+B).

 

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Bail commercial, clause d’indexation et notion de « durée s’écoulant entre chaque révision » (article L. 112-1 du Code monétaire et financier)

 

Les dispositions d'ordre public de direction de l’article L. 112-1 du Code Monétaire, aux termes desquelles « est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision », s'appliquent dès la première révision qui doit prendre pour point de départ non la date de signature du bail, mais sa date de prise d'effet (CA Versailles, 21-06-2016, n° 14/07069).

 

En l’espèce, la clause d’indexation du bail stipulait expressément deux périodes d'indexation du loyer :

 

  • la première intervenant au 1er janvier suivant la date de livraison du local, sur la base du dernier indice connu du coût de la construction publié par l'INSEE à la date de signature du bail, le 4 juillet 2002, à savoir 1140 (4° trimestre 2001) ;

 

  • les suivantes, annuelles au 1er janvier de chaque année, sur la base de l'indice de comparaison pris en compte à l'occasion du précédent réajustement et l'indice du même trimestre de l'année précédant la date d'indexation.

La cour a estimé que deuxième période d'indexation ne posait aucune difficulté au regard des dispositions de l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, le débat entre les parties se focalisant essentiellement sur la première période pour laquelle il appartenait à la cour de rechercher si le mode de calcul choisi par la clause crée ou non une distorsion effective entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions (sur « la prohibition des clauses créant une distorsion effective », voir Irrégularité de la clause d’indexation limitée à la hausse, J. Prigent, note sous Cass. civ. 3, 14-01-2016, n° 14-24.681, FS-P+B, Rev. Loyers 2016/966, n° 2318).


En application de la clause d’indexation précitée, lors de la première révision, la période de variation de l'indice était supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision puisque s’étaient écoulés neuf mois et vingt-huit jours entre le 3 mars 2014 (date d’effet du bail) et le 1er janvier 2005, alors qu’à l’occasion de la première indexation (telle qu’elle avait été appliquée par le bailleur), la période de variation intervenue entre l'indice du 4° trimestre 2001 (1140) et celui du 2° trimestre 2004 était de vingt-sept mois.

 

La question pouvait se poser en effet de savoir si l’interdiction d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision était applicable lors de la première indexation qui ne se situe pas « entre deux révisions », termes visés à l’article L. 112-1, alinéa 2, du Code monétaire et financier.


La Cour d’appel de Versailles a répondu en estimant que la période de variation de l’indice prise en compte lors de la première indexation ne peut être supérieure à la durée qui s’est écoulée entre la date d’effet du bail (et non sa date de signature) et la date de la première indexation.

Julien PRIGENT

Avocat-Paris

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Copropriété - Travaux sur les colonnes montantes d'électricité : qui doit payer, ERDF (ENEDIS) ou la copropriété ?

Pour déterminer à qui incombent les travaux nécessaires sur une colonne montante d’électricité dans un immeuble en copropriété, il faut déterminer si elle appartient au syndicat des copropriétaires ou au domaine public concédé à la société ERDF. Il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que la colonne montante fait partie de la concession ou qu’il a fait abandon de ses droits. L’abandon de droits ne peut pas intervenir si la colonne montante n’est pas, à la date de cette décision, conforme aux normes en vigueur (TGI Paris, 8ème, 02-06-2016, n° 14/16117).

 

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Bail commercial, estoppel et fixation du loyer en renouvellement

En application de ce principe d'estoppel, le bailleur ne peut, sans se contredire au détriment du locataire, soutenir devant la cour d'appel que le loyer du bail renouvelé devrait être fixé sur la base des dispositions contractuelle, soit au montant du dernier loyer pratiqué, alors qu'il n'a jamais contesté devant le premier juge que ce loyer devait être fixé à une somme inférieure au dernier loyer pratiqué et n'a jamais soutenu l'application des dispositions contractuelles (CA Versailles, 08-03-2016, n° 14/04340).

 

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Bail commercial, immatriculation et requalification

Le locataire qui revendique l’application du statut des baux commerciaux doit être régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour les locaux concernés à la date de sa demande en justice (Cass. civ. 3, 09-06-2016, n° 15-15.416, F-D).