La rédaction d’un bail commercial portant sur un lot de copropriété nécessite une vigilance particulière afin de prendre en compte les contraintes et les spécificités de l’immeuble en copropriété (Annale des loyers, janvier-février 2020, p. 49, compte-rendu de l’intervention au colloque "Le bail commercial à l’épreuve de la copropriété," organisé par les éditions EDILAIX à Aix-en-Provence, le 21 septembre 2019).

L’objet de cette étude (1) est de répertorier et d’analyser les modifications apportées par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, au droit de la copropriété, en matière de travaux et de charges. Les dispositions concernées entreront en vigueur le 1er juin 2020 (article 41, V, de l’ordonnance), étant précisé que l’ordonnance prévoit des dispositions transitoires spécifiques pour les règles relatives à la déduction des sommes dues par un copropriétaire des sommes qui lui reviennent à la suite de la cession de parties communes.

Les copropriétaires qui ont, pendant plus de trente ans, entretenu seuls une cour partie commune et qui se sont comportés en propriétaires, sont fondés à se prévaloir d’un droit de propriété sur cette cour acquis par prescription acquisitive (Cass. civ. 3, 11-07-2019, n° 18-17.771, F-D).

La requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire d’une copropriété dépourvue de syndic peut être déposée et l’ordonnance le désignant être rendue alors même que le mandat du syndic précédemment désigné n’est pas expiré, s’il existe un risque qu’un nouveau syndic ne soit pas désigné et si la prise de fonction de l’administrateur intervient à l’expiration du mandat du précédent syndic (Cass. civ. 3, 20-12-2018, n° 17-28.611, F-P+B+I). 

Pour déterminer à qui incombent les travaux nécessaires sur une colonne montante d’électricité dans un immeuble en copropriété, il faut déterminer si elle appartient au syndicat des copropriétaires ou au domaine public concédé à la société ERDF. Il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que la colonne montante fait partie de la concession ou qu’il a fait abandon de ses droits. L’abandon de droits ne peut pas intervenir si la colonne montante n’est pas, à la date de cette décision, conforme aux normes en vigueur (TGI Paris, 8ème, 02-06-2016, n° 14/16117).

Un syndic professionnel n'étant pas intervenu à titre personnel mais en qualité de mandataire d’un syndicat de copropriétaire, ce dernier doit être considéré comme un non-professionnel pour l'application de dispositions de la loi « Chatel » codifiées à l'article L. 136-1 du Code de la consommation (Cass. Civ. 1ère, 25 novembre 2015, n° 14-21.873. En ce sens également, voir Cass. civ. 1, 25-11-2015, n° 14-20.760, F-P+B+I).

relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (« loi ALUR ») dispose que « les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique ». 

Le syndic nouvellement désigné, qui a obtenu à titre personnel la condamnation du précédent syndic à lui remettre les archives de la copropriété sous astreinte, est en droit de solliciter la liquidation de l'astreinte en sa qualité de syndic sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (Cass. civ. 3, 16-09-2015, n° 14-22.419, FS-P+B).

La régularisation des pouvoirs du syndic qui a agi en justice au nom du syndicat sans mandat ne peut intervenir après l'expiration du délai d'appel (Cass. civ. 3, 16-09-2015, n° 14-16.106, FS-P+B+I).

La demande d'annulation d'une décision d'assemblée générale de copropriétaires ne relevant pas de la compétence exclusive du tribunal de grande instance, la juridiction de proximité est compétente pour statuer sur une telle demande en l'absence d'un moyen de défense impliquant l'examen d'une question de nature immobilière pétitoire ou possessoire (Cass. civ. 3, 10-06-2015, n° 14-19.218, FS-P+B).

L’annulation par le juge d’une décision de refus d’autorisation de travaux, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, ne valant pas autorisation de les réaliser, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir un copropriétaire condamner à remettre son lot dans l’état antérieur doit être accueillie, même si la résolution refusant d’autoriser ces travaux a été annulée (Cass. civ. 3, 19-09-2012, n° 11-21.631, FS-P+B). 

L’intégration au règlement de copropriété d’un nouveau contrat de service incluant des services de base, des services personnalisés et des services bénéficiant à l’ensemble des résidents, comprenant notamment la surveillance et le gardiennage de l’immeuble, n’emporte aucune modification sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes puisque le contrat de service initial, visé au règlement de copropriété, comportait des prestations de gardiennage de jour et de surveillance de nuit bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires et dont les frais faisaient parties des charges communes (Cass. civ. 3, 28-11-2012, n° 11-25.476, FS-P+B).

Le salarié engagé au titre du régime légal des concierges et rattaché au régime dérogatoire de la catégorie B excluant toute référence à un horaire précis doit être logé au titre d'accessoire à son contrat de travail dans l'immeuble où il exerce ses fonctions, ce qui implique l'attribution d'un logement de fonction (Cass. soc., 12-12-2012, n° 11-20.653).

Un audit énergétique ou un diagnostic de performance énergétique devra être réalisé dans certains immeubles soumis au régime de la copropriété avant le 1er janvier 2017. Le guide de l'audit énergétique et de la rénovation en copropriété permet d'aborder les questions soulevées par cette nouvelle obligation.

L’assemblée générale de copropriétaire ne peut autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci (Cass. civ. 3, 29-10-2013, n° 12-23.972, F-D).

La clause du règlement de copropriété interdisant la vente des lots secondaires à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires est justifiée par la destination de l'immeuble dès lors que ce dernier est situé dans une voie privée donnant sur une petite rue transversale à faible trafic reliant la contre-allée entre deux avenues où s'exercent des activités de racolage en vue de la prostitution, cette activité se transportant ensuite dans les chambres de service des immeubles avoisinants (Cass. civ. 3, 01-10-2013, n° 12-17.474, F-D).

La clause du règlement de copropriété qui impose l'exercice de commerces de luxe dans les locaux du rez-de-chaussée n’est pas nulle dès lors que cette restriction est justifiée par la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-24.446, F-D).

Le syndicat des copropriétaires, qui a pour rôle d’assurer la conservation de l’immeuble, est responsable des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes de celui-ci. L’existence et la constatation des dommages sont suffisants, la victime n’ayant pas à établir la faute du syndicat dès lors que le dommage est imputable à un défaut d’entretien d’une partie commune (CA Paris, 4, 2, 11-12-2013, n° 11/16236).

L'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 n'impose pas que les travaux d'amélioration affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l'assemblée générale n'a pas autorisés (Cass. civ. 3, 04-06-2014, n° 13-15.400, FS-P+B).

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires, qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation, ne sont plus en droit de refuser le payement de leur quote-part de charges (Cass. civ. 3, 14-10-2014, n° 13-19.634, F-D).