Les effets du congé du bailleur non motivé

Le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction.

 

La nullité d’un congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Il peut donc renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L.  145-28 du même code ou s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail.

 

La circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier. Tels sont les enseignements d’un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018. Tels sont les enseignements d'un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018 (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-18.756, FS-P+B+I) (article publié in Lexbase Hebdo, édition affaires n° 561 du 19 juillet 2018).

 

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Résiliation triennale : application aux baux en cours des dispositions de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce

 

L'article L. 145-7-1 du Code de commerce, créé par la loi du 22 juillet 2009, qui exclut toute résiliation unilatérale en fin de période triennale pour l'exploitant d'une résidence de tourisme, est d'ordre public et s'applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cass. civ. 3, 09-02-2017, n° 16-10.350, FS-P+B+I).

 


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Cession (fonds, immeuble, bail) : lois "Pinel" et "Macron" et réforme du droit des obligations – La formation du contrat (colloque ACE du 1er décembre 2016)

A l’occasion du colloque de l’ACE (Avocat Conseil d’Entreprise) du 1er décembre 2016, ont été abordés les effets des lois Pinel et Macron et de la réforme du droit des contrats sur la cession du droit au bail, du fonds de commerce et de l’immeuble. L’intervention a porté sur certains aspects du droit commun de la formation du contrat de cession (négociations et avant-contrats), ainsi que sur certaines règles spécifiques à la cession (contre-lettre, transfert du bail dans le cadre d'une transmission universelle de patrimoine, clauses du bail limitant la cession et formation de la cession de contrat). Un compte-rendu de cette intervention a été publié dans le numéro de février 2017 de la revue Loyers et copropriété.

 

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Bail commercial et prescription de l’action en renouvellement qui nécessite une requalification

L'action en renouvellement d’un bail qui stipule qu’il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux suppose, au préalable, une action en requalification de celui-ci en bail commercial, action soumise à la prescription biennale qui court à compter de la date de conclusion du contrat (Cass. civ. 3, 17-11-2016, n° 15-12.136, FS-D) (1).

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Litige relatif à un bail mixte à usage d’habitation et professionnel : quel juge est compétent ?

Le tribunal d’instance, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d’habitation et professionnel (Cass. civ. 3, 17 novembre 2016, n°15-25.265, FS-P+B+R+I).

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Bail commercial, dénégation du droit au statut des baux commerciaux et principe de l'estoppel

Les défenses au fond pouvant être invoquées en tout état de cause, un bailleur qui a délivré un congé avec refus de renouvellement peut, au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, dénier l'application du statut des baux commerciaux (Cass. civ. 3, 03-11-2016, n° 15-25.427, FS-P+B).

 

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Bail commercial et loyer binaire : le juge des loyers peut fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative

 

La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative (Cass. civ. 3, 3 novembre 2016, n° 15-16.826).

 

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Bail professionnel et champ d'application de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986

 

Dès lors que le locataire a pris à bail des locaux à usage de bureaux pour les besoins de son activité professionnelle, les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 4 août 2008, sont applicables, le caractère lucratif ou non de l'activité étant indifférent (Cass. civ. 3, 20 octobre 2016, n° 15-20.285, FS-P+B).

 

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Renouvellement d'un bail commercial, loyer en renouvellement et prescription

 

 

L'action en fixation du loyer en renouvellement du locataire est prescrite dès lors, qu'à la suite d'une demande de renouvellement, il a notifié son mémoire en demande plus de deux ans après la date d'effet du bail renouvelé (Cass. civ. 3, 20 octobre 2016, n° 15-19.940, FS-P+B) (1).

 

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Bail commercial : le caractère exécutoire de la décision définitive fixant le loyer en renouvellement

 

 

La décision définitive fixant le montant du loyer en renouvellement est un titre exécutoire permettant d'agir en exécution forcée, aux risques et péril du créancier, tant que le droit d'option n'a pas été exercé (Cass. civ. 3, 06-10-2016, n° 15-12.606, FS-P+B).

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Bail commercial : révision du loyer et adaptation de la clause d’indexation pour la rendre conforme à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier

Le juge qui fixe le montant du loyer du bail commercial dans le cadre d'une action en révision doit adapter la clause d'indexation lorsque cette révision le nécessite, afin de la rendre conforme aux dispositions de l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier qui réputent non écrite la clause d'indexation  prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision (CA Versailles, 13-09-2016, n° 15/00657).

 

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Bail commercial : révision du loyer et détermination de l'indice à prendre en compte

Le point de départ du délai de trois ans prévu par l'article L. 145-38 du Code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail et l’indice à retenir pour le calcul du montant du loyer révisé est l’indice correspondant à la date du renouvellement et non l’indice correspondant à la date, postérieure en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, d’effet du loyer en renouvellement judiciairement fixé (Cass. civ. 3, 08-09-2016, n° 15-17.485, FS-P+B).

 

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Bail commercial : conditions du remboursement au locataire des travaux qu’il a fait effectuer et incombant au bailleur

Le locataire qui a effectué des travaux incombant en principe au bailleur peut en obtenir le remboursement auprès de ce dernier, même s’il n’a pas obtenu son autorisation ou une autorisation judiciaire, en cas d’urgence (CA Douai, 12-05-2016, n° 13/04856).

 

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Bail commercial : clause d’indexation, augmentation du loyer et rejet de l’imprévision

 

Le locataire ne peut invoquer la théorie de l’imprévision pour faire judiciairement substituer à l’indice INSEE du coût de la construction choisi par les parties un autre indice, même en cas d’augmentation de l'indice INSEE du coût de la construction de manière imprévisible et démesurée entre la prise d'effet du bail et la date d'échéance de la première révision (CA Aix-en-Provence, 21-06-2016, n° 15/10056).

En l’espèce, l’action avait été introduite par une société locataire qui exploitait une résidence de tourisme. Elle avait demandé à la cour de considérer que l'augmentation de l'indice du coût de la construction de manière imprévisible et démesurée entre la prise d'effet du bail et la date d'échéance de la première révision triennale constituait un bouleversement de l'économie du contrat qui devait faire admettre pour juste l'application qu'elle a faite de la théorie de l'imprévision en substituant l'indice de référence des loyers à l'ICC.


La cour a rejeté l’argument, étant rappelé qu’en principe, la théorie de l’imprévision, selon laquelle un juge pourrait corriger un déséquilibre par la survenance de circonstances que les parties n’avaient pas prévu lors de la conclusion du contrat, n’est pas admise dans les rapports de droit privé en raison de la force obligatoire des contrats (C. civ., art. 1134) : « il n'appartient aux tribunaux, quelque équitable que puisse leur  paraître leur décision, de prendre en considération le temps et les circonstances pour modifier les conventions des parties et substituer des clauses nouvelles à celles qui ont été librement acceptées par les contractants » (Civ. 6 mars 1876, D. 76.1.193, note Giboulot).


Il peut être noté que la réforme du droit des obligations (ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations) a introduit un mécanisme permettant de lutter contre l’imprévision.

 

Le nouvel article 1195 du Code civil dispose que :

 

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.


En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe ».

 

Les dispositions issues de l’ordonnance d 10 février 2016 entrent en vigueur le 1er octobre 2016 et les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne (article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations). Il est prévu des exceptions (dispositions applicables dès l’entrée en vigueur de l’ordonnance) parmi lesquelles ne figurent pas le nouvel article 1195 du Code de civil.

Julien PRIGENT

Avocat-Paris

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Bail commercial, clause d’indexation et notion de « durée s’écoulant entre chaque révision » (article L. 112-1 du Code monétaire et financier)

 

Les dispositions d'ordre public de direction de l’article L. 112-1 du Code Monétaire, aux termes desquelles « est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision », s'appliquent dès la première révision qui doit prendre pour point de départ non la date de signature du bail, mais sa date de prise d'effet (CA Versailles, 21-06-2016, n° 14/07069).

 

En l’espèce, la clause d’indexation du bail stipulait expressément deux périodes d'indexation du loyer :

 

  • la première intervenant au 1er janvier suivant la date de livraison du local, sur la base du dernier indice connu du coût de la construction publié par l'INSEE à la date de signature du bail, le 4 juillet 2002, à savoir 1140 (4° trimestre 2001) ;

 

  • les suivantes, annuelles au 1er janvier de chaque année, sur la base de l'indice de comparaison pris en compte à l'occasion du précédent réajustement et l'indice du même trimestre de l'année précédant la date d'indexation.

La cour a estimé que deuxième période d'indexation ne posait aucune difficulté au regard des dispositions de l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, le débat entre les parties se focalisant essentiellement sur la première période pour laquelle il appartenait à la cour de rechercher si le mode de calcul choisi par la clause crée ou non une distorsion effective entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions (sur « la prohibition des clauses créant une distorsion effective », voir Irrégularité de la clause d’indexation limitée à la hausse, J. Prigent, note sous Cass. civ. 3, 14-01-2016, n° 14-24.681, FS-P+B, Rev. Loyers 2016/966, n° 2318).


En application de la clause d’indexation précitée, lors de la première révision, la période de variation de l'indice était supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision puisque s’étaient écoulés neuf mois et vingt-huit jours entre le 3 mars 2014 (date d’effet du bail) et le 1er janvier 2005, alors qu’à l’occasion de la première indexation (telle qu’elle avait été appliquée par le bailleur), la période de variation intervenue entre l'indice du 4° trimestre 2001 (1140) et celui du 2° trimestre 2004 était de vingt-sept mois.

 

La question pouvait se poser en effet de savoir si l’interdiction d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision était applicable lors de la première indexation qui ne se situe pas « entre deux révisions », termes visés à l’article L. 112-1, alinéa 2, du Code monétaire et financier.


La Cour d’appel de Versailles a répondu en estimant que la période de variation de l’indice prise en compte lors de la première indexation ne peut être supérieure à la durée qui s’est écoulée entre la date d’effet du bail (et non sa date de signature) et la date de la première indexation.

Julien PRIGENT

Avocat-Paris

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Bail commercial, estoppel et fixation du loyer en renouvellement

En application de ce principe d'estoppel, le bailleur ne peut, sans se contredire au détriment du locataire, soutenir devant la cour d'appel que le loyer du bail renouvelé devrait être fixé sur la base des dispositions contractuelle, soit au montant du dernier loyer pratiqué, alors qu'il n'a jamais contesté devant le premier juge que ce loyer devait être fixé à une somme inférieure au dernier loyer pratiqué et n'a jamais soutenu l'application des dispositions contractuelles (CA Versailles, 08-03-2016, n° 14/04340).

 

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Bail commercial, immatriculation et requalification

Le locataire qui revendique l’application du statut des baux commerciaux doit être régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour les locaux concernés à la date de sa demande en justice (Cass. civ. 3, 09-06-2016, n° 15-15.416, F-D).

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Notifications et bail commercial

Le décret n° 2016-296 du 11 mars 2016, relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial (D. n° 2016-296, 11 mars 2016, JO 13 mars. Sur les dispositions de ce décret relatives aux notifications en matière de bail commercial, voir Blatter J.-P., La date de délivrance des actes en matière de bail commercial, AJDI 2016, p. 237 ; Monéger J., Loyers et copr. 2016, focus n° 29), comporte un chapitre IV intitulé « Dispositions relatives au recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les relations entre bailleurs et locataires » composé des articles 14 et 15.

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Bail commercial : Irrégularité de la clause d’indexation limitée à la hausse

Est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse.

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Bail commercial : grille de pondération des experts immobiliers applicable à compter du 1er juillet 2015

Le comité d’application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CACEEI), réunissant quinze associations représentatives de l’expertise immobilière, a publié une nouvelle grille unique de pondération des surfaces commerciales applicable depuis le 1er juillet 2015.

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Décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial :

bail commercial et date de la notification par lettre recommandée, notamment du congé du preneur

 

L’article 14 du décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial abroge les dispositions de l’article R. 145-1-1 du Code de commerce qui se référait, de manière obsolète depuis sa modification par la loi dite « Macron », à l’article L. 145-9 du Code de commerce relatif aux modalités de notification du congé dans le cadre d’un bail commercial. 

 

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Bail commercial, fraude, requalification et prescription

Le contrat, faussement intitulé "contrat de prestations de services réciproques", accordant un droit de jouissance sur un local situé dans un "village de marques", doit être qualifié de bail commercial dès lors que le cocontractant dispose d'une clientèle propre et que les contraintes qui lui sont imposées ne sont pas incompatibles avec le libre exercice de son exploitation, même si l'action en requalification est exercée plus de deux années après la conclusion du contrat, la fraude ayant suspendu le délai de prescription. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 19 novembre 2015 (Cass. civ. 3, 19 novembre 2015, n° 14-13.882, F-D).

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Baux commerciaux et clause d'indexation à la hausse

Est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse. Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 14 janvier 2016 (Cass. civ. 3, 14 janvier 2016, n° 14-24.681, FS-P+B).

 

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Bail commercial, congé pour reconstruire et local de remplacement

Dès lors que le local proposé en remplacement n'existe pas au moment où le congé est délivré, le bailleur est tenu au paiement d'une indemnité d'éviction (Cass. civ. 3, 14 janvier 2016, n° 14-19.092, FS-P+B).

 

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Bail commercial, entrepôt, mise en conformité de l'installation électrique et obligations du bailleur

Dès lors que les locaux donnés à bail à usage notamment d'entrepôt ne peuvent être assurés par le preneur en raison de l'absence de conformité de l'installation électrique à la législation sur la sécurité incendie applicable aux entrepôts, le bail commercial doit être résilié aux torts du bailleur (CA Paris, 5, 3, 21-10-2015, n° 10/03018).

 

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Bail commercial et remise en état des locaux : pas d'indemnisation du bailleur en l'absence de préjudice établi

Le bailleur doit être débouté de sa demande, formée à l'encontre du locataire qui a quitté les lieux, en paiement d'une certaine somme pour frais de remise en état dès lors qu'il ne justifie pas d'un préjudice (Cass. civ. 3, 19-11-2015, n° 14-13.435, F-D).

 

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Nullité relative du bail commercial consenti par une société dont le gérant est décédé

La nullité d'un contrat fondée sur l'absence de pouvoir du mandataire social, qui est relative, ne pouvant être demandée que par la partie représentée, le locataire ne peut solliciter la nullité du bail qui lui a été consenti par une société représentée par son gérant qui était décédé lors de la signature du contrat (Cass. civ. 1, 12-11-2015, n° 14-23.340, F-P+B).

 

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Bail commercial : clause d’indexation, période de variation de l’indice et réputé non écrit

La clause du bail qui prévoit une indexation au 1er janvier suivant sa date d’effet en fonction d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’étant écoulée entre cette dernière date et le 1er janvier doit être réputée non écrite (CA Versailles, 20-10-2015, n° 15/00545)

 

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Bail commercial, clause d’indexation et indice BT01

Est valable la clause d’indexation du loyer d’un bail commercial en fonction de la variation de l’indice BT 01 dès lors que cet indice est en lien direct avec l’activité de la société bailleresse dont l’objet social est notamment « l'aménagement, l'équipement, la rénovation, la modernisation et la mise en valeur de propriétés et de patrimoines fonciers » (CA Douai, 10-09-2015, n° 14/04831).

 

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Ordonnance n° 2015-1324 du 22 octobre 2015 relative aux plans de prévention des risques technologiques et droit de préemption du preneur en cas de délaissement

En cas de délaissement d’un bien loué situé dans un secteurs dit de délaissement délimité par un plan de prévention des risques technologiques, le nouvel article L. 516-1-3 du Code de l’environnement, créé par l’ordonnance n° 2015-1324 du 22 octobre 2015, offre, un droit de préemption au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal et prévoit la possibilité pour la personne publique de se substituer aux droit du bailleur initial et de poursuivre le bail (ordonnance n° 2015-1324 du 22 octobre 2015 relative aux plans de prévention des risques technologiques et droit de préemption du preneur en cas de délaissement du bien).

 

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Changement d'usage des locaux d'habitation (article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation) et responsabilité du rédacteur d'acte (notaire)

La restitution du dépôt de garantie consécutive à la nullité d'un bail commercial ne constituant pas en soi un préjudice indemnisable, le notaire, garant subsidiaire de la restitution envers la seule partie qui en est créancière, en cas de défaillance avérée de celle qui en est débitrice, ne peut être condamné à en garantir le bailleur, celui-ci fût-il insolvable (Cass. civ. 1, 28-10-2015, n° 14-17.518, F-P+B).

 

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Bail commercial, subrogation du bailleur et droits du locataire (créances de travaux)

Le locataire peut toujours agir à l’encontre du propriétaire même si ce dernier s’est subrogé un tiers dans ses droits (CA Paris, 5, 3, 01-07-2015, n° 13/14008)

 

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Bail commercial, nullité du mémoire préalable et interruption de la prescription  (Cass. civ. 3, 08-07-2015, n° 14-15.192, FS-P+B)

Le mémoire relatif à la fixation du prix du bail renouvelé, même affecté d'un vice de fond, a un effet interruptif de prescription Tel est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation du 8 juillet 2015 (Cass. civ. 3, 08-07-2015, n° 14-15.192, FS-P+B).

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Bail commercial, travaux du locataire non autorisés et résiliation

La résiliation d’un bail commercial peut être prononcée lorsque le locataire a effectué des travaux dans les lieux loués sans autorisation du bailleur alors que le bail imposait cet accord préalable (Cass. civ. 3, 07-07-2015, n° 14-12.988, F-D).

 

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Bail commercial : révision et indexation du loyer

La clause qui se réfère au texte réglementaire, au principe et aux modalités d'application de la révision triennale et de variation indiciaire, sans indication d'une prise d'effet automatique ou de plein droit n’est pas une clause d'échelle mobile ni d'indexation distincte de la révision triennale légale (Cass. civ. 3, 09-06-2015, n°14-13.555, F-D).

 

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Bail commercial loi Macron (loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques) : congé, demande de renouvellement et autres notifications

La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques(loi Macron) a modifié les dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la forme des notifications entre les parties au bail.

 

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Bail commercial, clause d’indexation, période de variation de l’indice

Doit être réputée non écrite la clause d’indexation d’un bail qui prévoit la prise en compte d’une période de variation de l'indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Le juge ne peut substituer à cette clause irrégulière une autre clause dès lors qu’il ne lui appartient pas d’ajouter, à la charge de l’une ou l’autre des parties, une obligation qui n’a pas fait l’objet d’un accord entre elles (CA Rouen, 02-07-2015, n° 14/02193).

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Bail commercial : à qui incombent les travaux de mise en sécurité ordonnés par l’administration ?

Les travaux de mise en sécurité ordonnés par l'administration incombent au bailleur dès lors que la clause du bail par laquelle le preneur s’oblige à « satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires et les propriétaires sont ordinairement tenus, notamment en ce qui concerne le balayage, l'arrosage, le curage d'égout, l'enlèvement des neiges et le ramonage des cheminées, comme aussi de se conformer à toutes prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité et à faire leur affaire personnelle de tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet » ne concerne pas ces travaux (Cass. civ. 3, 23-06-2015, n° 14-11.902, F-D).

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Encadrement des loyers à Paris : arrêté n° 2015 176-0007 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans

L’arrêté n° 2015 176-0007 fixe dans la commune de Paris les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés par catégorie de logement et par secteurs géographique mentionnés aux articles 17 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989. Une carte interactive permet de connaître ces loyers en fonction de l’adresse et des caractéristiques du bien.

 

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Bail commercial, restitution des locaux, obligation d’entretien et remise à neuf

Les clauses du bail imposant au preneur d'effectuer dans les lieux loués toutes les réparations  nécessaires, à l’exception des grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil, et de rendre les lieux loués en bon état de réparation ne permettent pas au bailleur de solliciter une remise à neuf quasi intégrale des locaux loués lors de leur restitution alors que la vétusté des locaux est patente (CA Versailles, 23-06-2015, n° 13/06992).

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