Etat d'urgence et coronavirus : mesures spécifiques aux loyers et charges locatives

L'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 (relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19) comporte des dispositions relatives aux conséquences du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux. Une première analyse de ces dispositions est proposée (article en cours de publication dans la revue Lexbase).

 


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La rédaction du bail commercial en copropriété

La rédaction d’un bail commercial portant sur un lot de copropriété nécessite une vigilance particulière afin de prendre en compte les contraintes et les spécificités de l’immeuble en copropriété (Annale des loyers, janvier-février 2020, p. 49, compte-rendu de l’intervention au colloque "Le bail commercial à l’épreuve de la copropriété," organisé par les éditions EDILAIX à Aix-en-Provence, le 21 septembre 2019).

 


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Bail commercial, période de variation de l'indice de la clause d'indexation et réputé non écrit

L'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, qui répute non écrite la clause d’indexation d'un bail prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, s'applique dès la première indexation. Seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée, et non la clause dans son ensemble, est réputée non écrite (Cass. civ. 3, 06-02-2020, n° 18-24.599, FS-P+B+I).


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Bail commercial : obligation de délivrance et d'entretien du bailleur en cas de vente des locaux loués

En cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n'est pas déchargé à l'égard du preneur des conséquences dommageables de l'inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l'acte de vente subrogeant l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur (Cass. civ. 3, 23-01-2020, n° 18-19.589, F-D, Rejet)


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Statut des baux commerciaux et bail portant sur un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions

Le preneur à bail d'un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s'il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l'article L. 145-1, I, du Code de commerce tenant à son immatriculation et à l'exploitation d'un fonds (Cass. civ. 3, 23 janvier 2020, n° 19-11.215, FS-P+B+I).


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Bail commercial et réputé non écrit

Publication dans la Revue des loyers de janvier 2020 de mon intervention au colloque ACE 2019 sur le bail commercial et le réputé non écrit (Bail commercial et réputé non écrit, Rev. Loyers 2020/1003, n° 3312).


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Bail commercial et clause résolutoire

Il est fréquent que le contrat de bail contienne une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou d'inexécution par le preneur de l'une de ses obligations. La clause résolutoire, depuis l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 (JO 11 févr.) portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, est désormais envisagée par le Code civil. Cette étude porte sur la clause résolutoire dans les baux commerciaux (1).


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Bail et travaux de remise en état lors de la restitution des locaux

Le bailleur ayant accepté de modifier la destination de son immeuble initialement à usage d'habitation en le donnant à bail pour un usage professionnel et cette nouvelle destination nécessitant d'importants travaux de mise en conformité que le locataire avait pris en charge avec l'accord exprès du bailleur, ce dernier n'est pas fondé à exiger la remise des lieux en leur état d'origine (Cass. civ. 3, 07-02-2019, n° 17-27.561, F-D).

 


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La clause d'indexation peut être, en partie seulement, réputée non écrite

Seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée étant réputée non écrite, ne peut être réputée non écrite en son entier, la clause qui prévoit un premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, tandis que les périodes de référence suivantes ont la même durée. Tel est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation du 29 novembre 2018 (RG n° 17-23.058).

 


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La loi ELAN et le nouveau bail mobilité

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi « Elan », a créé un nouveau bail de courte durée pour les locaux à usage d’habitation : le bail mobilité.

 

Ce nouveau bail figurait dans le projet de loi initial. L’étude d’impact précisait que « le projet de loi permet de […] répondre aux besoins de chacun […] grâce « la création d’un bail mobilité, pour remettre sur le marché des logements meublés sous-utilisés et offrir des logements adaptés à la formation et à la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes, actifs ou étudiants ». 

 


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Création d'un bail commercial à l'issue d'un bail de courte durée : l'immatriculation du locataire n'est pas exigée

L'inscription au registre du commerce et des sociétés du locataire n'est pas nécessaire pour que s'opère à l’issue d’un bail dérogatoire, lorsque le preneur a été laissé en possession des lieux, un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux (Cass. civ. 3, 25-10-2018, n° 17-26.126, F-P+B+I).


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Les effets du congé du bailleur non motivé

Le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction.

 

La nullité d’un congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Il peut donc renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L.  145-28 du même code ou s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail.

 

La circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier. Tels sont les enseignements d’un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018. Tels sont les enseignements d'un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018 (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-18.756, FS-P+B+I) (article publié in Lexbase Hebdo, édition affaires n° 561 du 19 juillet 2018).

 

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Résiliation triennale : application aux baux en cours des dispositions de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce

 

L'article L. 145-7-1 du Code de commerce, créé par la loi du 22 juillet 2009, qui exclut toute résiliation unilatérale en fin de période triennale pour l'exploitant d'une résidence de tourisme, est d'ordre public et s'applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cass. civ. 3, 09-02-2017, n° 16-10.350, FS-P+B+I).

 


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Cession (fonds, immeuble, bail) : lois "Pinel" et "Macron" et réforme du droit des obligations – La formation du contrat (colloque ACE du 1er décembre 2016)

A l’occasion du colloque de l’ACE (Avocat Conseil d’Entreprise) du 1er décembre 2016, ont été abordés les effets des lois Pinel et Macron et de la réforme du droit des contrats sur la cession du droit au bail, du fonds de commerce et de l’immeuble. L’intervention a porté sur certains aspects du droit commun de la formation du contrat de cession (négociations et avant-contrats), ainsi que sur certaines règles spécifiques à la cession (contre-lettre, transfert du bail dans le cadre d'une transmission universelle de patrimoine, clauses du bail limitant la cession et formation de la cession de contrat). Un compte-rendu de cette intervention a été publié dans le numéro de février 2017 de la revue Loyers et copropriété.

 

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Bail commercial et prescription de l’action en renouvellement qui nécessite une requalification

L'action en renouvellement d’un bail qui stipule qu’il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux suppose, au préalable, une action en requalification de celui-ci en bail commercial, action soumise à la prescription biennale qui court à compter de la date de conclusion du contrat (Cass. civ. 3, 17-11-2016, n° 15-12.136, FS-D) (1).

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Litige relatif à un bail mixte à usage d’habitation et professionnel : quel juge est compétent ?

Le tribunal d’instance, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d’habitation et professionnel (Cass. civ. 3, 17 novembre 2016, n°15-25.265, FS-P+B+R+I).

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