Baux commerciaux : quelques décisions récentes de la Cour de cassation

FORMATION DU BAIL COMMERCIAL ET PRESCRIPTION

 

La nullité d’un bail commercial (pour erreur sur la qualité substantielle du bien loué, le bailleur ayant largement sous-évalué le montant des charges) peut être soulevée par voie d’exception pendant le délai de prescription quinquennale nonobstant l'exécution partielle du contrat (Cass. civ. 3, 03-12-2020, n° 19-23.397, F-D) (voir Cass. civ. 1, 04-05-2012, n° 10-25.558, F-P+B+I : « la règle selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action »).

 

OBLIGATION DES PARTIES : EXPLOITATION ET DELIVRANCE

 

La résiliation judiciaire d'un bail commercial pour défaut d'exploitation des locaux ne peut être prononcée si aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués (Cass. civ. 3, 03-12-2020, n° 19-20.613, F-D) (voir, précédemment en ce sens Cass. civ. 3, 10-06-2009, n° 07-18.618, publié ; Cass. civ. 3, 10-06-2009, n° 08-14.422, publié).

 

En présence de désordres structurels sur le plancher partie commune, le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de loi du 10 juillet 1965, mais également le bailleur, sur le fondement de son obligation de délivrance (même si les désordres ne lui sont pas directement imputables), doivent réparer les préjudices subis par le locataire placé dans l’impossibilité de poursuivre l'exploitation du fonds de commerce (Cass. civ. 3, 03-12-2020, n° 19-12.871, F-D).

 

INDEMNITE D’EVICTION

 

En retenant que l'indemnité d’éviction doit notamment comprendre la valeur vénale du fonds de commerce défini selon les usages de la profession sans prévoir de plafond, de sorte que le montant de l'indemnité d’éviction pourrait dépasser la valeur vénale de l'immeuble, l’article L. 145-14 du Code de commerce est susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur (renvoi de la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel) (Cass. QPC, 10 décembre 2020, n° 20-40.059, FS-P+I)

 

REMISE DES CLES A L’ENTREE ET A LA SORTIE

 

La demande du bailleur en paiement d’une indemnité pour l’occupation des locaux postérieurement au congé du preneur ne peut être rejetée au motif que le bailleur n’a pas réclamé les clés (Cass. civ. 3, 03-12-2020, n° 19-22.443, F-D).

 

Il incombe au bailleur de prouver qu’il a remis au locataire la clé de la nouvelle serrure permettant à d'accéder aux lieux loués, même si le locataire n’a pas mis en demeure le bailleur de remplir son obligation de mise à disposition du local (Cass. civ. 3, 03-12-2020, n° 19-18.816, F-D).

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT ET ASSOCIES

Avocats à Paris


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