Promesse de vente d’un immeuble d’une durée supérieure à 18 mois : seul le promettant peut invoquer la nullité en l'absence d'acte authentique

Les dispositions à l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation, selon lesquelles une promesse de vente d’un immeuble d’une durée supérieure à dix-huit mois doit être constatée par un acte authentique lorsqu'elle est consentie par une personne physique, ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée. La nullité encourue en raison de leur non-respect est donc relative et seul le promettant peut l’invoquer (Cass. civ. 3, 26-11-2020, n° 19-14.601, FS-P+B+I).

 


FAITS

 

En l’espèce, par acte sous seing privé du 10 mai 2013, un propriétaire avait donné à bail à un appartement pour une durée de trois ans.

 

Par un protocole devant être annexé au bail, les parties étaient convenues de la vente de l'appartement, selon certaines modalités et conditions, dans un délai maximum de vingt-quatre mois.

 

Par acte du 23 mai 2015, elles avaient prorogé les effets du protocole jusqu'au 15 mai 2016.

 

Par acte du 3 novembre 2016, le propriétaire, après commandement de payer les loyers, a assigné le locataire en résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes.

 

Le locataire a sollicité reconventionnellement la nullité du protocole.

 

Les juges du fond ont rejeté la demande en annulation du protocole, constaté la résiliation du bail, prononcé la condamnation du locataire à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers et des indemnités d’occupation et ordonné son expulsion.

 

Le locataire s’est pourvu en cassation.

 

SOLUTION

 

Aux termes de l’article 290-1 du Code de la construction et de l’habitation « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ».

 

Le locataire, bénéficiaire de la promesse de vente, soutenait que cette nullité était absolue et qu’elle pouvait en conséquence être invoquée par toute personne intéressée, donc par le bénéficiaire d’une promesse soumise à ces dispositions.

 

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

 

Elle approuve la cour d’appel d’avoir énoncé que dès lors que les dispositions de l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative.

 

Seul le propriétaire promettant peut donc invoquer la nullité d’une telle promesse.

 

OBSERVATIONS

 

Les dispositions de l’article 290-1 du Code de la construction et de l’habitation ne précisent pas si la nullité, encourue en l’absence de respect du formalisme qu’elles édictent, est absolue ou relative.

 

L’arrêt commenté répond à cette question en consacrant le caractère relatif de cette nullité.

 

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a introduit une définition et déterminé le régime des nullités absolues et relatives.

 

La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général (article 1179 du Code civil). Elle peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public, sans pouvoir être couverte par la confirmation du contrat (article 1180 du Code civil).

 

La nullité est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé (article 1179 du Code civil).  Elle ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger et peut être couverte par la confirmation (article 1181 du Code civil).

 

La nullité pour défaut de respect du formalisme prévu par l’article L. 290-1 du Code civil devrait donc pouvoir être susceptible d’être couverte par la confirmation du promettant, même tacite (CA Nîmes, 22-10-2020, n° 18/03080).

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

Avocats à la cour d’appel de Paris

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