Bail commercial, crise sanitaire et exigibilité des loyers en référé

FAITS

 

En l’espèce, un locataire exploitant une pharmacie dans un centre commercial avait assigné le bailleur en référé aux fins de se voir « autoriser à suspendre le paiement des loyers dus en vertu d’un bail commercial au titre de la période d’état d’urgence sanitaire, soit à compter du 12 mars 2020 et jusqu'à la levée dudit état d'urgence sanitaire ».

Il soutenait qu’en raison de la crise sanitaire liée à l'épidémie de coronavirus, il avait subi une importante perte de chiffre d'affaires et qu’il n'avait plus été en mesure de couvrir ses charges fixes.

 

Il avait fait part à son bailleur des difficultés insurmontables auxquelles son exploitation était confrontée et lui avait demandé de lui consentir une franchise partielle de loyer, proportionnelle à la perte de chiffre d'affaires subie pendant toute la durée de l'état d'urgence sanitaire, soit à compter du 12 mars 2020 et, sous réserve de sa possible prorogation, jusqu'au 23 mai suivant. Aucune réponse favorable n'avait été apportée à cette demande.

 

SOLUTIONS

Le locataire fondait sa demande de suspension de paiement des loyers sur l’inexécution, même partielle, de son obligation de délivrance par le bailleur qui avait entraîné une diminution de 75 % de son chiffre d’affaires, et sur la force majeure.

Le président du tribunal judiciaire a précisé tout d’abord que l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période a pour effet d'interdire l'exercice par le créancier d'un certain nombre de voies d'exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, mais n'a pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.

 

Il a retenu ensuite que :

 

-    la discussion des parties sur un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible ou sur la force majeure qui justifierait la dispense des obligations du preneur relevait du juge du fond ;

 

-    L'existence et la persistance d'un trouble manifestement illicite n'était pas établie, pas plus que l'existence d'un dommage imminent, puisque le centre commercial avait rouvert le 29 mai 2020.

 

Il n'y avait donc pas lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers

 

Le bailleur a également été débouté de sa demande reconventionnelle en paiement des loyers « au regard des contestations soulevées par le locataire tenant à l'exception d'inexécution ou à la force majeure », car il n'appartenait pas au juge des référés, juge de l'évidence, de trancher, l'obligation de paiement du loyer du preneur pendant la période d'état d'urgence sanitaire qui apparaissait sérieusement contestable.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT ET ASSOCIES

Avocats à Paris