Crise sanitaire et exigibilité des loyers du bail commercial : rejet de l'exception d'inexécution et de la force majeure

Une nouvelle décision de première instance au fond a été rendue sur la question de l'exigibilité des loyers pendant la période de fermeture d'un commerce en raison de la crise sanitaire (T. com. Lyon, 17-11-2020, aff. n° 2020J00420). Elle rejette l'exception d'inexécution et la force majeure, cette dernière, notamment en raison du fait que le locataire ne démontre pas une insuffisance de trésorerie qui l’empêcherait d’exécuter son obligation de débiteur, à savoir le paiement du loyer.


Les enseignements de cette décision sont les suivants :

 

(1) L’exception d’inexécution n’est pas opposable au bailleur, la fermeture administrative n’étant pas en lien avec un manquement du bailleur qui aurait rendu le local inexploitable au regard de l’activité prévue au bail.


(2) Aucune des deux parties ne peut se prévaloir de la force majeure, les trois conditions cumulatives nécessaires n’étant pas réunies, le locataire ne démontrant pas une insuffisance de trésorerie qui l’empêcherait d’exécuter son obligation de débiteur, à savoir le paiement du loyer.


La mise en place d’un fonds de solidarité et de mesures pour reporter ou étaler le paiement des loyers pour une catégorie d’entreprises exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences de la propagation du covid-19, démontre que le législateur ne reconnait pas le caractère de force majeure à la pandémie.


(3) Les entreprises ne relevant pas de ce fonds devaient donc de leur propre initiative négocier avec leur bailleur un aménagement pour le règlement des loyers.

 

La demande de suspension totale ou partielle des loyers n’est dès lors pas fondée et les loyers sont dus en totalité depuis le 1er avril 2020.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT ET ASSOCIES

Avocats à Paris


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