Le fait qu’un fonds de commerce constitue un acquêt de communauté est sans incidence sur la titularité du bail commercial qui n’a été consenti qu’à un seul des époux, ce dernier étant seul locataire, peu important le statut de son conjoint collaborateur. L’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial est soumise à la prescription biennale (Cass. civ. 3, 17 septembre 2020, n° 19-18.435, F-P+B+I).
FAITS ET PROCÉDURE
Par deux actes intitulés « bail saisonnier » des 26 janvier 2012 et 28 janvier 2013, avait été donné à bail, entre les mêmes parties, un même local respectivement pour des durées d’une année et de onze mois, pour se terminer les 25 janvier 2013 et 26 décembre 2013.
Le 20 décembre 2013, les parties avaient conclu un bail dit « précaire » portant sur le même local pour une durée de vingt-trois mois à compter du 27 décembre 2013.
Par deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 27 et 30 octobre 2015, avant l’expiration du bail dérogatoire, le bailleur avait rappelé au locataire que le bail arrivait à terme et qu’il devait impérativement libérer les locaux.
Le 16 décembre 2015, le locataire a assigné le bailleur afin, notamment, de voir juger que le statut des baux commerciaux était applicable aux baux conclus depuis le 26 janvier 2012 et qu’il était titulaire d’un bail de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux à compter du 27 novembre 2015.
Le conjoint collaborateur du locataire est intervenu volontairement à l’instance.
Les juges du fond (CA Aix-en-Provence, 25 avril 2019, n° 18/06293) ont reçu cette intervention volontaire et dit :
- que le conjoint était cotitulaire d’un bail commercial ;
- que locataire et son conjoint étaient titulaires d’un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 27 décembre 2013.
Le bailleur s’est pourvu en cassation.
SOLUTION
-
L'absence de cotitularité du bail au profit de l'époux conjoint collaborateur
La Cour de cassation rappelle les dispositions de l’article 1401 du Code civil aux termes desquelles « la communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage, et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres ».
Il en résulte, selon la Haute cour, que le fait qu’un fonds de commerce constitue un acquêt de communauté est sans incidence sur la titularité du bail commercial qui n’a été consenti qu’à un seul
des époux, peu important par ailleurs le statut de conjoint collaborateur.
- La prescription de l'action en requalification du bail saisonnier en bail commercial
La Cour de cassation précise, au visa des articles L. 145-15 et L. 145-60 du Code de commerce, que l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial est soumise à la prescription biennale.
Or, pour accueillir la demande du locataire, l’arrêt a retenu que les baux conclus le 26 janvier 2012 et le 28 janvier 2013 n’étaient pas des baux saisonniers, mais des baux dérogatoires, de sorte que les preneurs, qui s’étaient maintenus plus de deux ans dans les lieux, étaient titulaires d’un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 27 décembre 2013.
L’action en requalification des baux saisonniers en baux commerciaux était toutefois prescrite pour avoir été engagée le 16 décembre 2015.
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d’appel de Paris
Écrire commentaire