Cession de fonds de commerce et prise en charge par l'acquéreur des conséquences des travaux effectués sans permis de construire

L’acquéreur d'un fonds de commerce peut valablement s’engager à garantir le vendeur de l’exécution des mesures relatives au démontage de la structure illicitement mise en place au regard des règles d’urbanisme, et à exécuter à ses frais les travaux destinés à rendre les locaux conformes à la réglementation (Cass. civ. 3, 17 septembre 2020, n° 17-14.407 et n° 17-14.408, F-P+B+I).


FAITS ET PROCÉDURE

 

Un locataire a effectué des travaux d’extension d’un local commercial dans lequel il exploitait un fonds de commerce.

 

Il a été condamné par le tribunal correctionnel à une amende et à remettre les lieux en l’état, sous astreinte.

 

Après avoir interjeté appel, le locataire a cédé son fonds de commerce.

 

Le cessionnaire s’est engagé à l’acte à garantir le vendeur de l’exécution des mesures relatives au démontage de la structure illicite et à exécuter à ses frais les travaux destinés à rendre les locaux conformes à la réglementation.

 

La cour d’appel a confirmé le jugement sur la culpabilité du cédant et avait dit que la démolition, à sa charge, de la construction irrégulièrement réalisée devrait intervenir dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle l’arrêt deviendrait définitif, sous astreinte.

 

Il a été mis en demeure par l’administration de payer la somme de 20 880 euros au titre de la liquidation de l’astreinte pour la période du 10 octobre 2006 au 5 septembre 2008.

 

Le cédant a alors assigné le cessionnaire pour obtenir le paiement de cette somme et la condamnation de l’acquéreur à remettre les lieux en l’état.

 

Les juges du fond ont déclaré valable la clause de garantie stipulée dans l’acte de vente.

 

Le cessionnaire s’est pourvu en cassation.

 

SOLUTION


La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituent pas des sanctions pénales.

 

Elles peuvent donc faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur (voir, déjà en ce sens à propos de l’acquisition d’un immeuble, Cass. civ. 3, 22 novembre 2006, n° 05-14.833, FS-P+B).

La Haute cour a aussi rappelé que l’astreinte, qui peut, en application de l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme, assortir la remise en état des lieux, constitue, elle aussi, une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite, et non une peine (Cass. crim., 28 juin 2016, n° 15-84.968, F-P+B).

 

La garantie contractuelle peut donc s’étendre au paiement de l’astreinte.

En conséquence, dès lors que dans l’acte de cession du fonds de commerce, le cessionnaire avait consenti, de manière claire, précise et non équivoque et en toute connaissance de cause, au risque de voir ordonner le démontage de la structure illicitement mise en place, et le prix de cession du fonds de commerce tenant compte des conséquences financières liées à ce démontage et à la remise en état des lieux conformément à la réglementation, la clause est valable.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

Avocats à la cour d’appel de Paris

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