N’est pas valablement formée la demande du bailleur en réajustement du prix du loyer principal en raison d’une sous-location si cette demande n’a pas fait l'objet d'un mémoire préalable ni, après expiration du délai d'un mois, d'une assignation. Tel est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2020 (Cass. civ. 3, 09-07-2020, n° 19-16.290, F-D).
FAITS
En l’espèce, par acte du 26 septembre 2013, le locataire avait sollicité le renouvellement de son bail commercial.
Les parties ne s'étant pas entendues sur le prix du bail renouvelé, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé et a invoqué, subsidiairement, devant la cour d'appel, l'existence d'une sous-location.
Il a demandé, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-31 du Code de commerce, une augmentation du loyer de la location principale, le loyer de la sous-location
étant supérieur au prix de la location principale. Sa demande ayant été rejetée, il s’est pourvu en cassation.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi.
LA SOLUTION
La Cour de cassation précise tout d’abord que :
- lorsque le montant du loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale.
- À défaut d'accord entre les parties, celle-ci est déterminée selon les règles de compétence et de procédure en matière de contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
- Celles-ci sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire qui statue sur mémoire et qui, à peine d'irrecevabilité, ne peut être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
Elle constate ensuite que la cour d’appel avait relevé que, devant elle, subsidiairement à la demande en fixation, au montant de la valeur locative, du loyer du bail renouvelé, le bailleur avait demandé que le loyer annuel soit fixé à une certaine somme en application des dispositions de l'article L. 145-31, alinéa 3, du Code de commerce.
Il en résulte, selon la Haute cour, que la demande en réajustement du prix du loyer principal, laquelle n’avait pas fait l'objet d'un mémoire préalable ni, après expiration du délai d'un mois,
d'une assignation, n’a pas été valablement formée (voir, déjà en ce sens, Cass. civ. 3, 07-02-2007, n° 05-20.252, FS-P+B).
L’article L. 145-31 du Code de commerce dispose en effet que à défaut d'accord entre les parties sur l’augmentation du loyer en raison d’une sous-location, l’augmentation « est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56».
L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose par ailleurs que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire ».
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d’appel de Paris