Coronavirus : actualisation et difficultés d'application de la mesure spécifique aux loyers et charges locatives des locaux professionnels et commerciaux

Le décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers a complété l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers.

 

Ce décret précise les bénéficiaires de la mesure censée permettre, selon la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence"de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers afférents aux locaux professionnels et commerciaux au bénéfice des microentreprises".

Il ne s'agit toutefois ni d'un report, ni d'un étalement des loyers, mais d'une mesure qui interdit certaines sanctions liées au non-paiement des loyers et charges dont l'échéance de paiement intervient dans une certaine période. Son champ d’applicationest en outre limité.

Son existence pourra rendre plus difficile pour un locataire la possibilité d’invoquer les mécanismes de droit commun (exception d’inexécution, réduction du prix, force majeure, imprévision, etc.) pour s’exonérer de tout ou partie du paiement de ses loyers et charges.

Enfin, la modification du décret relatif aux bénéficiaires du fonds de solidarité, auquel renvoi le décret relatif au paiement des loyers pour déterminer les locataires pouvant invoquer la mesure relative au loyer, soulève des difficultés quant à la mise en œuvre de cette dernière mesure.


 I.                    Mesure relative aux loyers et charges locatives : textes applicables

 

L’article 11 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 autorise le gouvernement à prendre par ordonnances toute mesure permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers afférents aux locaux professionnels et commerciaux au bénéfice des microentreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie.

 

L’ordonnance prise à cette fin est l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19.

 

Elle circonscrit le champ d’application de cette mesure en renvoyant à un décret pour des précisions supplémentaires et elle en détermine les effets : blocage de l’application des clauses pénales et résolutoires et de l’activation des garanties ou cautions en cas de non-paiement des loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars et le 24 juillet 2020.

 

Le  décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers précise les bénéficiaires de la mesure par renvoi au décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité.

 

Il convient de noter que l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus, qui concerne tous les contrats et pas seulement les baux, paralyse également les pénalités et les effets de la clause résolutoire, mais de manière provisoire seulement.

 

Une application cumulative du dispositif « loyer » et de ce dispositif général pourrait s’envisager. Cependant, l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus exclut sont application « aux délais et mesures ayant fait l'objet d'autres adaptations particulières par la loi du 23 mars 2020 d'urgence ». Il n’est donc pas certain que ces dispositions générales puissent invoquées pour les loyers et charges locatives qui font l’objet d’une mesure spécifique.

 

 II.                  Champ d’application du dispositif

 

 1.       Critères liés au locataire

 

La détermination du champ d’application ratione personae de la mesure portant sur le paiement des loyers s’opère par renvoi de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 portant création d'un fonds de solidarité, ainsi que par renvoi du décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers à certaines dispositions du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité.

 

Ce dernier décret a été modifié par le décret n° 2020-394 du 2 avril 2020 et par le décret n° 2020-433 du 16 avril 2020.

 

Initialement, les conditions pour bénéficier de la mesure relative au paiement des loyers étaient identiques à celles exigées pour bénéficier du fonds de solidarité, sauf en ce qui concerne les entreprises en difficulté.

 

Elles ne sont plus identiques depuis la modification du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 par le décret n° 2020-433 du 16 avril 2020.

 

S’agissant de l’entreprise qui poursuit son activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, elle peut bénéficier de la mesure relative au paiement des loyers (article 1er de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers), tandis que les entreprises en difficulté ont été exclues, totalement puis en partie seulement, du bénéfice du fonds de solidarité.

 

Les conditions pour être bénéficiaire de la mesure portant sur le paiement des loyers sont donc les suivantes :

 

1) Personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique ;

 

 2)  Ayant débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;

 

3) Dont l’effectif est inférieur ou égal à dix salariés, ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 130-1 du Code de la sécurité sociale ;

 

4) Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros.

 

Pour les entreprises n'ayant pas encore clos d'exercice, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros.

 

La notion de chiffre d'affaires s'entend, selon le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité, comme le chiffre d'affaires hors taxes ou, lorsque l'entreprise relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux, comme les recettes nettes hors taxes.

 

5)    Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce ;

 

6)   Elles ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou elles ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l'année précédente (le seuil de perte de chiffre d'affaires, initialement fixé à 70 % à été réduit à 50 % par le décret n° 2020-394 du 2 avril 2020).

 

 Le chiffre d’affaires de référence est, dans les situations particulières suivantes :

 

 -    Pour les entreprises créées après le 1er mars 2019 : le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ;


 -   Pour les personnes physiques ayant bénéficié d'un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019 ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d'un tel congé pendant cette période : le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

 

A la suite de la modification du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité par le décret n° 2020-433 du 16 avril 2020, il n’est plus nécessaire, pour qu’une entreprise bénéficie de la mesure relative au loyer, que :

 

-     Son bénéfice imposable, augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, soit inférieur ou égal 60 000 euros au titre du dernier exercice clos  ;

 

 -  La personne physique ou, pour la personne morale, son dirigeant majoritaire, ne soit pas titulaire, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et qu’il ou elle n’ait pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros ;

 

 -    Lorsque une société contrôle une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce, la somme des salariés, celle des chiffres d'affaires et celle des bénéfices des entités liées respectent les conditions liées aux seuils du nombre de salariés, du chiffre d’affaires et du bénéfice.

 

Ces conditions sont en revanche toujours des conditions d’octroi du fonds de solidarité.

 

2.       Critère relatif aux locaux

 

Les textes visent les loyers et charges locatives afférentes aux locaux professionnels ou commerciaux.

 

Les baux devront donc porter sur des locaux professionnels ou commerciaux, ce qui inclura en principe les bureaux, que l’activité stipulée au bail pour ces derniers soit libérale ou commerciale.

 

 III.                Effets de la mesure sur les loyers et les charges

 

L’article 11 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 vise toute mesure « g) Permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers ».

 

L’ordonnance relative au paiement des loyers visent les loyers et les charges locatives.

 

La notion de charges locatives n’est pas légalement définie. Inclut-elle, par exemple, le coût des travaux sur les parties communes ?

 

L’ordonnance ne prévoit que la mise à l’écart de sanctions liées au non-paiement des loyers et des charges locatives : pas de pénalités financières, d’intérêt de retard, d’astreinte, d’exécution de la clause résolutoire ou de toute clause prévoyant une déchéance.

 

Elle écarte également dans ce cas l’activation des garanties (garantie bancaire, garantie à première demande) ou cautions.

 

Il ne s’agit pas d’un report ou d’un étalement prévu par la loi, mais faute de sanction efficace, l’effet sera similaire.

 

Les loyers et charges restent dus pour la période couverte par le dispositif, mais leur non-paiement ne sera pas sanctionné par des pénalités ou la clause résolutoire.

 

Il est possible, sous réserve de l’application d’autres mécanismes de droit commun qui auraient des effets sur l’exigibilité même de la dette (exception d’inexécution, force majeur, etc.), de pouvoir solliciter la condamnation du locataire à régler ses loyers et charges ou de pratiquer une saisie-conservatoire des loyers.

 

 IV.                Loyers et charges concernés

 

La mise à l’écart des sanctions (et de la possibilité d’activer des garanties) porte sur les loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

 

Ce délai, en l’état actuel de la situation, expirera le 24 juillet 2020.

 

C’est l’échéance de paiement des loyers et charges qui est prise en considération, et non la période pour laquelle les loyers et charges considérés sont dus.

 

Ainsi et par exemple, pour les loyers payables trimestriellement à terme échu, l’échéance du premier trimestre (due au 31 mars 2020) et celle du deuxième trimestre (due au 30 juin 2020), soit deux trimestres en tout, sont concernées par le dispositif.

 

Pour les loyers payables trimestriellement d’avance, l’échéance du premier trimestre (due au 1er janvier) ne pourra se voir appliquer ces mesures. En revanche, celle du deuxième trimestre (due au 1er avril 2020) et celle du troisième trimestre (due au 1er juillet 2020), soit deux trimestres en tout également, sont concernées par le dispositif.

 

V.                  Modalités de mise en œuvre

 

L’article 2 du décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers impose au locataire :

 

-   De produire une déclaration sur l'honneur attestant qu’il remplit les conditions pour bénéficier de la mesure relative au loyer ;

 

 -    De présenter l'accusé-réception du dépôt de sa demande d'éligibilité au fonds de solidarité ou, s’il a déposé une déclaration de cessation de paiements ou s’il est une entreprise en difficulté, une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d'ouverture d'une procédure collective.

 

Le locataire doit donc avoir déposé une demande d’aide.

 

Or, les conditions pour bénéficier du fonds de solidarité ne coïncident plus avec celles exigées pour bénéficier de la mesure relative au loyer.

 

Par exemple, l’entreprise qui a un bénéfice supérieur à 60 000 euros ne peut avoir droit au fonds de solidarité mais elle peut, sous réserve de remplir les autres conditions, bénéficier de la mesure relative aux loyers.

 

Il s’agit vraisemblablement d’une erreur liée à la modification du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 sans modification corrélative du décret relatif au loyer.

 

 Selon l’article 3 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité :

 

 

-    La  demande d'aide est réalisée par voie dématérialisée, au plus tard le 30 avril 2020, ce délai étant prolongé jusqu'au 15 mai 2020 pour les artistes auteurs, les associés des groupements agricoles d'exploitation en commun et les entreprises situées à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Wallis-et-Futuna, en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie.

 

 -  La demande d’aide doit être accompagnée d’une déclaration sur l'honneur attestant que :

o   l'entreprise remplit les conditions prévues par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité ;

 

o   l'exactitude des informations déclarées ;

 

o   l'absence de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019, à l'exception de celles bénéficiant d'un plan de règlement.

 

L’absence de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019 devient indirectement une condition du bénéfice de la mesure relative aux loyers.

 

VI.                Synthèse

 

 MESURE SPECIFIQUE AUX LOYERS ET CHARGES LOCATIVES

(Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers et décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers)

 

(A jour au 30 avril 2020)

Bénéficiaires

(hors entreprises en difficulté)

Locaux

Loyers et charges

Effet de la mesure

(1) Les personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs, etc.) et personnes morales de droit privé (sociétés, associations, etc.), résidentes fiscales françaises et exerçant une activité économique

 

(2) Ayant débuté leur activité avant le 1er février 2020

 

(3) Dont l’effectif est inférieur ou égal à dix salariés

 

(4) Dont le montant du chiffre d'affaires est inférieur à un million d'euros (chiffre d'affaires hors taxes ou, lorsque l'entreprise relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux, recettes nettes hors taxes

 

(5) Non contrôlées par une société commerciale

 

(6) Ayant fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou ayant subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % en mars 2020 par rapport à mars 2019

 

(7) Ayant déposé une demande d'éligibilité au fonds de solidarité au plus tard le 30 avril 2020 (difficulté d’application de cette condition pour les entreprises bénéficiant de la mesure relative au loyer mais pas du fonds de solidarité)

 

(8) Absence de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019 sauf plan de règlement

Locaux professionnels ou commerciaux

Loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars et le 24 juillet 2020

Les loyers et charges restent dus mais exclusion :

 

Dans les rapports bailleur/locataire :

 

-          Des pénalités financières

-          Des intérêts de retard

-          Des dommages-intérêts

-          D'astreinte

-          D'exécution de clause résolutoire

-          De clause pénale

-          De toute clause prévoyant une déchéance

 

Dans les rapports bailleur/tiers :

 

-          D'activation des garanties ou cautions

 

 

 

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

Avocats à la cour d’appel de Paris