L'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, qui répute non écrite la
clause d’indexation d'un bail prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, s'applique dès la première indexation.
Seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée, et non la clause dans son ensemble, est réputée non écrite (Cass. civ. 3, 06-02-2020, n° 18-24.599, FS-P+B+I).
FAITS ET PROCEDURE
En l’espèce, le 16 avril 2007, un bailleur avait donné à bail commercial un bâtiment à usage de bureaux à compter du 15 janvier 2008 pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 220 000 euros hors taxes.
Se prévalant du caractère illicite de la clause d'indexation insérée au bail, le locataire avait saisi le tribunal aux fins de voir déclarer cette clause réputée non écrite et condamner le bailleur à restituer des sommes versées au titre de l'indexation.
Les juges du fond avaient retenu que la clause d'indexation litigieuse devait être réputée non écrite au motif qu'elle prévoyait une « pour la première fois le 15 janvier 2009 par
variation de l'indice INSÉE du 4e trimestre 2006 à l'indice INSÉE du 4e trimestre 2008 ».
Elle créait ainsi, selon les juges du fond, une distorsion interdite entre l'intervalle de variation indiciaire (2 ans) et celui séparant la prise d'effet du bail de la première révision (1 an).
OBSERVATIONS
L'article L.112-1 du Code monétaire et financier dispose en effet que « est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ».
Le locataire soutenait que l’article L. 112-1 précité ne s’appliquait pas à la première révision du loyer puisque l'interdiction concerne « la durée s'écoulant entre chaque révision ».
Or, la première indexation ne situe pas, par définition, entre deux révisions.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en confirmant que l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier s'applique dès la première indexation (voir déjà en ce sens, Cass. civ. 3, 29-11-2018, n° 17-23.058,
FS-P+B+R+I).
Le locataire soutenait ensuite que les stipulations de la clause d'indexation applicables aux révisions postérieures ne prévoyaient pas une période de variation de l'indice supérieure à la durée
écoulée entre les révisions.
En conséquence, la clause d'indexation ne devait pas être réputée non écrite en son entier, mais seulement en sa stipulation régissant ponctuellement et spécialement la première révision du loyer.
La Cour de cassation a censuré la décision des juges du fond sur ce point en précisant que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite (en ce sens également,
Cass. civ. 3, 29-11-2018, n° 17-23.058,
précité).
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d’appel de Paris