En cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n'est pas
déchargé à l'égard du preneur des conséquences dommageables de l'inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l'acte de vente subrogeant l'acquéreur dans les droits et obligations
du vendeur-bailleur (Cass. civ. 3, 23-01-2020, n° 18-19.589,
F-D, Rejet)
FAITS ET PROCEDURE
- Un bailleur vend des locaux commerciaux situés dans un centre commercial et sur lesquels il avait consenti un bail commercial.
- Se plaignant du mauvais état du centre commercial dans lequel se trouvent ces locaux, ainsi que d'un dysfonctionnement du chauffage, le locataire a assigné le bailleur-vendeur en indemnisation de son préjudice.
- Le bailleur-acquéreur est intervenu volontairement en cours d'instance.
- Les juges du fond ont condamné in solidum le bailleur-vendeur et le bailleur-acquéreur à régler des dommages et intérêts au locataire.
OBSERVATIONS
Le bailleur-vendeur invoquait, pour s'exonérer de sa responsabilité, de la clause insérée à l'acte de vente des locaux par laquelle il avait subrogé l'acquéreur dans tous les droits et obligations au titre des procédures existantes avec les locataires au jour de la vente.
La Cour de cassation rejette l'argument.
Elle précise qu'en cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n'est pas déchargé à l'égard du preneur des conséquences dommageables de l'inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l'acte de vente subrogeant l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur.
En l'espèce, le bailleur n'ayant pas délivré des locaux comportant un système de chauffage adapté et n'ayant pas entrepris les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour qu'il soit remédié au défaut d'entretien et de sécurité des parties communes du centre commercial, il n'avait pas rempli ses obligations de bailleur avant la vente.
Sa responsabilité était donc engagée à l'égard du preneur.
La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion d'affirmer que le précédent bailleur est tenu d'indemniser la locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient alors en sa qualité de propriétaire et que ce trouble ne cessait que par l'exécution de ces travaux, la (Cass. civ. 3, 14-11-2007, n° 06-18.430, FS-P+B).
L'arrêt du 23 janvier 2020 vient préciser que la clause de subrogation de l'acquéreur dans l'acte de vente n'exonère par le bailleur-vendeur de cette obligation.
En ce qui concerne l'acquéreur d’un immeuble antérieurement donné à bail, il est tenu de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, même si ces travaux incombaient initialement à son auteur (Cass. civ. 3, 21-02-2019, n° 18-11.553, FS-P+B+I, Lexbase Hebdo édition affaires n°586 du 14 mars 2019, note Prigent J.).
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d’appel de Paris