Le preneur à bail d'un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne
peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s'il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l'article L. 145-1, I, du Code de
commerce tenant à son immatriculation et à l'exploitation d'un fonds (Cass. civ. 3, 23 janvier 2020, n° 19-11.215,
FS-P+B+I).
FAITS ET PROCÉDURE
- Bail portant sur terrain nu avec autorisation du bailleur au locataire à y édifier des constructions.
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Notification par le bailleur d'un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour défaut d'immatriculation.
- Assignation du bailleur par le locataire en nullité du congé et en paiement d'une indemnité d'éviction.
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Rejet de ces demandes et pourvoi du locataire.
OBSERVATIONS
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L'article L. 145-1, I, du Code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux s'appliquent au bail de locaux dans lesquels est (1)
exploité un fonds de commerce (2) appartenant à un locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés.
- L'article L. 145-1, I, 2°, prévoit que le statut des baux commerciaux s'applique en outre au bail (1) d'un terrain nu (2) sur lequel ont été édifiées des constructions à usage commercial avec le consentement exprès du propriétaire.
- La question posée par le locataire était celle de savoir si ces dispositions spécifiques au bail portant sur un terrain nu étaient autonomes ou non par rapport à celles relatives à l'exploitation d'un fonds de commerce par un locataire immatriculé.
- La Cour de cassation répond par la négative : le preneur à bail d'un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux que s'il est immatriculé et qu'il y exploite un fonds
- Il avait déjà été jugé que le statut des baux commerciaux ne s'appliquait aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions que si un fonds de commerce y est exploité (Cass. 3e civ., 11 mai 1988, n° 86-19.631, Bull. civ. III, n° 90. Voir également Cass. 3e civ., 2 juill. 1963, n° 61-13.145, Bull. civ. III, n° 346 ; Cass. Com., 2 mai 1961, Bull. n° 182, AJPI 1985, p. 9, Rev. loyers 1984, p. 87, note Berthault J.-L.).
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d’appel de Paris