Bail commercial : quelle forme peut prendre le congé du locataire ?

Le preneur peut valablement notifier un congé pour une échéance triennale par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dès lors que les dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce, dans leur rédaction applicable au moment où il a été notifié, lui permettent de donner congé, notamment, sous cette forme (arrêt n°863 du 24 octobre 2019,  n° 18-24.077, Cour de cassation - troisième chambre civile).

 

 

 


FAITS

 

  • 1er septembre 2010 : conclusion d'un bail commercial ;

 

  • 18 février 2016 : congé du locataire pour l’échéance triennale du 1er septembre 2016

 

DÉCISION DES JUGES DU FOND

 

  • Nullité du congé car l'article L. 145-9 du Code de commerce, dans sa version applicable au 18 février 2016 et issue de la loi du 6 août 2015 (dite "Macron"), impose la délivrance du congé par acte extrajudiciaire.

 

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION

 

  • Censure : l’article L. 145-4 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, confère au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

 

OBSERVATIONS

 

  • La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (loi "ALUR") avait modifié l'article L. 145-9 pour permettre la notification du congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice. Auparavant, le congé ne pouvait être notifié que par acte d'huissier de justice ;

 

  • La loi n° 2015-990 du 6 août 2015, pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques ("loi Macron") a modifié de nouveau l'article L. 145-9 du Code de commerce, ainsi que l'article L. 145-4 de ce code, pour réserver la possibilité de notification d'un congé par lettre recommandée au seul preneur ("à l'expiration d'une période triennale" selon les termes de l'article L. 145-4 du Code de commerce) ;

 

  • Dans l'espèce ayant donné lieu à l'arrêt rapporté, il n'était pas discutable qu'en application des dispositions de l'article L. 145-4 du Code de commerce, dans leur rédaction issue de la "loi Macron", le locataire pouvait donner régulièrement congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour l'expiration d'une période triennale ;

 

  • La question aurait pu se poser de savoir si les dispositions de l'article L. 145-4 du Code de commerce, dans leur rédaction issue de la "loi Macron" (6 août 2015), étaient applicables alors que le bail avait été conclu antérieurement (1er septembre 2010).

 

  • Si la Haute cour ne se prononce pas directement sur ce point, il peut être déduit de la solution qu’elle énonce que les nouvelles dispositions relatives à la forme du congé sont applicables aux baux conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, certainement en application de la règle selon laquelle les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

Avocats à la cour d’appel de Paris