Loyer du bail commercial renouvelé : accession et clause de nivellement

La clause qui prévoit que le locataire doit laisser à son départ les constructions, aménagements, agencement et améliorations, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, sauf pour les travaux acceptés, implique une accession au départ du preneur, y compris pour les travaux autorisés (CA Caen, 16-05-2019, n° 17/02167)


FAITS ET PROCÉDURE

 

En l’espèce, des locaux commerciaux avaient été donnés à bail par acte authentique du 12 octobre 2001 à compter du 15 novembre 2002 pour se terminer le 14 novembre 2011.

 

Par acte extrajudiciaire du 19 mai 2014, le locataire avait sollicité le renouvellement du bail poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2014, moyennant un certain loyer inférieur au loyer en cours avant le renouvellement.

 

Par acte extrajudiciaire du 18 août 2014, le bailleur avait accepté dans son principe le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014 sans acquiescer à la proposition de diminution du loyer.

 

Par acte du 7 juillet 2016, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance aux fins de fixation de la valeur locative et du prix du bail renouvelé.

 

Le juge des loyers a fixé le loyer en renouvellement à un montant inférieur au loyer en cours et a condamné le propriétaire à régler au locataire les surloyers versés depuis la date du renouvellement avec intérêts de droit.

 

Le propriétaire a relevé appel de cette décision.

 

OBSERVATIONS

 

Loyer en renouvellement du local monovalent

 

Le bailleur soutenait que le loyer en renouvellement n’était pas soumis à la règle du plafonnement en raison du fait que les locaux loués seraient monovalents (C. com., art. R. 145-10).

 

L’article R. 145-10 du Code de commerce dispose que « le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ».

 

La Cour de cassation a précisé que  « le caractère de monovalence implique que les locaux avaient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux » (Cass. civ. 3, 10-11-2010, n° 09-16.783, FS-P+B,  Bull. civ. III, n° 200, Rev. loyers 2010/912, no 1244, note Lebel. C).

 

Dans l’arrêt rapporté, la cour précise que le caractère monovalent doit être apprécié au regard de l'objet du bail, en l'espèce, un entrepôt commercial livré brut de décoffrage.

 

Elle relève ensuite qu'afin d'y exploiter son commerce de vente de luminaires, le preneur avait fait réaliser des travaux dont le bailleur soutient qu'ils ont eu pour effet d'en faire un local monovalent, c'est-à-dire aménagé de telle sorte qu'une seule activité peut y être exercée, sauf à engager des travaux très importants de transformation.

 

La question se posait toutefois au préalable de savoir si les travaux réalisés par la locataire avaient pu faire accession au bailleur.

 

Accession des aménagements

 

Le bailleur ne peut en effet se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, d'aménagements que si ces derniers sont devenus sa propriété par le jeu de l'accession, ce qui ne sera pas le cas, par exemple, si le bail reporte l'accession lors de la sortie effective des lieux (Cass. civ. 3, 21-05-2014, n° 13-12.592, FS-P+B, Loyers et copr. 2014, comm. no 210, note Chavance E.).

 

En l’espèce, le bail stipulait que le preneur était tenu « de laisser, à son départ de quelque manière et à quelque époque qu'il arrive, toutes les constructions, aménagements, agencements et améliorations réalisés, sans indemnité à la charge du bailleur, à moins que celui-ci ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, sauf pour les travaux acceptés ».

 

La cour d’appel a estimé que cette clause impliquait une accession au départ de la locataire.

 

Il a pu être retenu que la clause qui permet au bailleur de solliciter la remise des lieux dans leur état primitif (clause de nivellement) avait pour effet de reporter l'accession à la fin du bail, cette faculté ne pouvant être exercée qu'à la sortie des lieux, même si le bail stipulait que « tous les travaux et modifications effectués par le preneur resteront à l'expiration du bail la propriété du bailleur sans indemnité » (CA Caen, 15-05-2014, n° 13/00087, Loyers et copr. 2015, comm. n° 45, note Brault P.-H. Rapprocher : Cass. 3e civ., 7 févr. 2007, n° 05-21.428. Contra CA Paris, 5, 3, 20-01-2016, n° 13/23577)

 

Dans l’arrêt rapporté, le bailleur soutenait que dans la mesure où la clause de nivellement ne concernait que les travaux non-autorisés, elle impliquerait que ceux qui le sont feraient accession en fin de bail.

 

La cour rejette cette interprétation au motif que la clause prévoit une accession au départ du locataire, que les travaux soient autorisés ou non.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

Avocats à la cour d’appel de Paris

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