Centre commercial : absence d’obligation du bailleur de maintenir un environnement commercial favorable (Cass. civ. 3, 11-04-2019, n° 18-12.076, F-D)

Sauf stipulation contraire, le bailleur n’est pas tenu d'une obligation de garantir la commercialité de la galerie marchande (Cass. civ. 3, 11-04-2019, n° 18-12.076, F-D).


FAITS

 

En l’espèce, le propriétaire d'une galerie marchande située au sein d'un centre commercial avait donné à bail un local à usage de brasserie.

 

A la suite de la reconstruction du centre commercial à proximité, le bailleur avait donné congé au locataire avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.

 

Les loyers n'étant pas réglés, le bailleur a assigné le locataire en résiliation du bail aux torts de celui-ci. 

 

A titre reconventionnel, reprochant au bailleur la désertification de la galerie marchande, le preneur a demandé le paiement d'une indemnité d'éviction.

 

Les juges du fond ayant accueilli les demandes du bailleur et rejeté celles du locataire, ce dernier s’est pourvu en cassation.

 

OBSERVATIONS

 

Le locataire soutenait que le bailleur avait orchestré la désertification du centre commercial et que cette attitude était fautive dans la mesure où :

 

  • les mentions du bail visaient un local situé au sein d'un centre commercial et diverses obligations en découlant à la charge des parties (obligations spécifiques tenant à l'exploitation du fonds dans une galerie marchande et obligation d’'adhésion à un groupement ayant pour objet de promouvoir l'activité commerciale) ;

 

  • le bailleur avait fait édifier un nouveau complexe commercial à proximité de l'ancien centre, dans lequel il avait  transféré l'essentiel des commerces, dont un hypermarché, qui par sa présence, constituait un caractère essentiel pour attirer la clientèle.

Le pourvoi a été rejeté au motif que le bail ne stipulait aucune obligation de garantir la commercialité de la galerie marchande à la charge du bailleur et que ce dernier n’avait commis aucune faute (voir, en ce sens, Cass. 3e civ., 20-06-1995, n°93-16.718 ;  Cass. civ. 3, 12-07-2000, n° 98-23.171, Rev. loyers 2000, p. 415 ; Cass. civ. 3, 12-07-2000, n° 98-23.480 ; Cass. 3e civ., 13 juin 2001, n° 99-17.985, Gaz. Pal. 31 janv. et 1er févr. 2003, p. 24 ; Cass. civ. 3, 24-09-2002, n° 01-11.336, inédit ; Cass. civ. 3, 28-06-2005, n° 04-14.087, F-D ; Cass. civ. 3, 03-07-2013, n° 12-18.099, FS-P+B ; Cass. civ. 3, 26-11-2013, n° 12-29.128, F-D).

 

La Cour de cassation a également précisé, au regard de cette règle, que la cour d’appel n’était pas tenue de vérifier l'existence de circonstances particulières.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

Avocats à la cour d’appel de Paris