Garantie solidaire du cédant : ordre public et application dans le temps de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce issu de la loi Pinel

L’article L. 145-16-2 du Code de commerce, qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate et la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties. Il n’est donc pas immédiatement applicable (Cass. civ. 3, 11-04-2019, n° 18-16.121, FS-P+B+I).


FAITS

 

En l’espèce, le locataire commercial de différents sites industriels avait fait apport partiel de branches de son activité exercée sur ces sites à différentes sociétés constituées à cet effet.

 

Le 28 décembre 2012, le bailleur des sites a assigné ès qualités le mandataire liquidateur des sociétés bénéficiaires des apports, ainsi que le locataire initial, les premières en paiement des loyers et charges dus et la dernière en garantie solidaire.

 

Le bail stipulait en effet que le preneur resterait garant solidairement avec son cessionnaire du paiement des loyers et des charges jusqu’à l’expiration de la durée restant à courir du bail à compter de la date de cession.

 

Le cédant reprochait aux juges du fond de déclarer inapplicable la limitation de garantie prévue par l’article L. 145-16-2 du Code de commerce.

 

Aux termes de ce texte, « si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».

 

OBSERVATIONS

 

L’article L. 145-16-2 du Code de commerce a été créé par la loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises) qui ne comporte pas de dispositions transitoires pour cet article.

 

La question s’est donc posée de son application dans le temps : application aux seuls baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel ou également aux baux en cours à cette date ?

 

La question s’est également posée de savoir si les dispositions de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce étaient d’ordre public.

 

Bien que non visées par l’article L. 145-15 du Code de commerce, elles pourraient en effet recevoir cette qualification (voir récemment, à propos du droit de préemption ou de préférence du locataire de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce : Cass. civ. 3, 28-06-2018, n° 17-14.605, FS-P+B+I).

 

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en apportant une réponse à chacune de ces questions :

 

  • L’article L. 145-16-2 du Code de commerce revêt un caractère d’ordre public

 

  • L’article L. 145-16-2 du Code de commerce ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate et la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties. Il n’est donc pas immédiatement applicable.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

Avocats à la cour d’appel de Paris