L’acquéreur d’un immeuble antérieurement donné à bail est tenu de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, même si ces travaux incombaient initialement à son auteur (Cass. 3e civ., 21-02-2019, n° 17-31.101, P+B+R+I).
Faits
En l’espèce, un bail avait été consenti sur un immeuble à usage commercial et d’habitation.
Le bailleur cocontractant avait été condamné, par jugement du 26 avril 2016, à faire réaliser des travaux sur l’immeuble.
En appel, le locataire avait demandé la condamnation in solidum de l’adjudicataire de cet immeuble donné, aux termes d’un jugement du 7 juin 2016, à réaliser les travaux.
Les juges du fond ayant fait droit à cette demande, le nouveau propriétaire s’est pourvu en cassation.
Vente et obligation de délivrance
Le bailleur est tenu à l’égard du locataire d’une obligation de délivrance (article 1719 du Code civil).
La jurisprudence a précisé les contours de cette notion et reconnaît aux parties la possibilité d’aménager contractuellement l’obligation de délivrance en en transférant au preneur certains aspects.
Dans l’arrêt rapporté, il n’était pas discuté que le bailleur devait réaliser des travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué.
La question posée était celle de savoir si l’acquéreur de l’immeuble donné à bail antérieurement à cette acquisition pouvait être tenu d’exécuter les travaux qui incombaient initialement à son auteur, propriétaire au moment de la conclusion du bail.
L’acquéreur soutenait que la vente de l’immeuble loué ou son adjudication n’opèrerait pas, à compter de sa date, transmission à l’acquéreur du contrat de bail la prise en charge financière des travaux qui incombait à l’ancien propriétaire.
Il invoquait en outre le fait qu’était annexé aux conditions de vente le jugement de condamnation à exécuter les travaux par l’ancien propriétaire.
Le pourvoi est rejeté, la Cour de cassation précisant que le nouveau bailleur, depuis son acquisition, est tenu d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué.
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d’appel de Paris