La stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en oeuvre des solutions issues du droit commun des obligations (Cass. civ. 3, 14-02-2019, n° 17-31.665, FS-P+B+I).
En l'espèce, un immeuble avait été vendu en l’état futur d’achèvement destiné au logement de personnes âgées.
L'acheteur avait revendu certains lots à des investisseurs privés.
Se plaignant d’un retard de livraison, l'acheteur et la société devant assurer la gestion de la résidence ont assigné en indemnisation le vendeur qui a demandé à titre reconventionnel le paiement d’indemnités contractuelles.
Les juges du fonds ont déclaré le vendeur tenu d’indemniser le retard de livraison au motif que la stipulation de pénalités contractuelles de retard fait obstacle à ce que le vendeur puisse opposer l’exception d’inexécution aux retards de paiement de l'acheteur pour suspendre l’exécution de sa propre prestation.
Cette décision est censurée par la Cour de cassation au motif que la stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en oeuvre des solutions issues du droit commun des obligations,
Cette décision a été rendue au visa de l'article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, qui dispose que :
"La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances".
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d’appel de Paris