Le bailleur ayant accepté de modifier la destination de son immeuble initialement à usage d'habitation en le donnant à bail pour un usage professionnel et cette nouvelle destination nécessitant d'importants travaux de mise en conformité que le locataire avait pris en charge avec l'accord exprès du bailleur, ce dernier n'est pas fondé à exiger la remise des lieux en leur état d'origine (Cass. civ. 3, 07-02-2019, n° 17-27.561, F-D).
Faits
En l'espèce, le 12 novembre 2008, un bailleur avait donné à bail à une association un immeuble à usage professionnel de bureaux et maison d'accueil spécialisé.
Le 7 août 2012, la locataire avait donné congé.
Soutenant que le congé était irrégulier et que des travaux avaient été réalisés dans l'immeuble sans son autorisation, le bailleur a assigné le locataire en paiement des loyers jusqu'au terme du bail, en remise des lieux en état et en indemnisation de l'immobilisation.
Sur le prétendu arriéré de loyers
A quelle date les lieux doivent-ils être considérés comme restitués lorsque le bailleur refuse de prendre les clés à la suite d'un congé régulier ?
La date retenue est celle pour laquelle le bailleur a été convoqué pour la remise des clés et l'établissement d'un état des lieux de sortie, même s'il ne s'est pas présenté.
Le locataire avait en outre tenté à deux reprises, par lettre et par acte d'huissier de justice, d'adresser les clés au bailleur qui les avait refusées.
Sur la preuve de l'état des lieux en l'absence du bailleur lors de leur restitution
La Cour de cassation précise qu'un état des lieux établi unilatéralement peut être admis comme élément de preuve dès lors qu'il a été soumis à la discussion contradictoire.
Même si le bailleur était absent lors de la libération des lieux, alors que la date lui avait été communiquée, ne peuvent être imputées au locataire les dégradations constatées postérieurement à l'état des lieux dressé le jour de leur libération par un huissier de justice et qui mentionnait que l'immeuble était restitué en état d'usage.
Sur l'obligation de remise en état
Le bailleur ayant accepté de modifier la destination de son immeuble initialement à usage d'habitation en le donnant à bail pour un usage professionnel et cette nouvelle destination nécessitant d'importants travaux de mise en conformité que le locataire avait pris en charge avec l'accord exprès du bailleur, la Cour de cassation a précisé que ce dernier n'est pas fondé à exiger la remise des lieux en leur état d'origine.
La stipulation d'une clause dans le bail relative aux obligations du locataire en ce qui concerne les travaux et les aménagements qu'il a effectués dans les locaux loués aurait pu conduire à une solution différente.
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d’appel de Paris