L’article 28 de la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), en modifiant l’article L. 145-4 du Code de commerce, a créé une nouvelle faculté de résiliation triennale au profit du bailleur qui souhaite « transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation"
« Dans les zones tendues, le parc de bureaux obsolètes et vacants constitue un gisement pour répondre à des besoins d’urgence et pour créer une nouvelle offre de logements en transformant les bâtiments » (page 66 de l’étude d’impact de la loi ELAN).
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, comporte plusieurs mesures visant à favoriser la transformation de bureaux en logement :
- Institution d’un bonus de constructibilité de 30 % pour la « transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation » (articles 28 de la loi Elan et L. 152-6 du Code de l’urbanisme) ;
- Dérogation aux obligations de mixité sociale du plan local d’urbanisme pour ce type d’opération (articles 28 de la loi Elan et L. 152-6 du Code de l’urbanisme) ;
- Création d’une catégorie d’immeuble de « moyenne hauteur » afin de faciliter la réversibilité de bureaux en logement par un rapprochement des exigences normatives s’appliquant aux immeubles entre 28 et 50 mètres (étude d’impact, page 70) (articles 30 de la loi Elan et L. 122-1 du Code de la construction et de l’habitation) ;
- Institution d’un « dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, notamment à des fins de logement, d'hébergement, d'insertion et d'accompagnement social » (articles 29 de la loi Elan) ;
- Création d’une nouvelle faculté de résiliation au profit du bailleur qui souhaite « transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation » (articles 28 de la loi Elan et L. 145-4 du Code de commerce).
Le bailleur dispose déjà, dans certains cas, d’une faculté de résiliation triennale (C. Com., art. L. 145-4).
L’article 28 de la loi ELAN, en modifiant l’article L. 145-4 du Code de commerce, a créé un nouveau cas de résiliation triennale au profit du bailleur.
Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle le bailleur souhaite « transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ».
C'est une innovation dès lors qu’un tel congé pourra être donné en dehors d’un cas de reconstruction déjà prévu aux articles L. 145-4 et L. 145-18 du Code de commerce.
Le texte vise en effet, aux côté de la reconstruction, de simples travaux de « rénovation ou réhabilitation ».
L’objectif du bailleur devra être la transformation en usage « principal » d’habitation de l’immeuble, ce qui laisse supposer que des locaux de l’immeuble pourront être affectés à un autre usage (locaux commerciaux en pieds d’immeuble ?), dès lors que l’usage principal est celui d’habitation.
Certaines solutions jurisprudentielles relatives au congé du bailleur pour reconstruire (C. com., art. L. 145-18) pourraient trouver à s’appliquer dans le cadre de ce nouveau congé, en ce qui concerne notamment l’intention du bailleur d’effectuer les travaux.
Le locataire devrait pouvoir bénéficier d’une indemnité d’éviction. Même si cela n’est pas expressément prévu pour le cas spécifique du ce congé pour transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant, l’article L. 145-14 du Code de commerce prévoit de manière générale que le bailleur qui refuse le renouvellement doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction.
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d’appel de Paris
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