Le notaire, qui doit vérifier les déclarations du vendeur sur sa capacité de disposer librement de son bien, notamment au regard de l’incidence d’une procédure collective sur ce point, n'est pas tenu de procéder à d'autres recherches que celles consistant en la consultation des publications légales (Cass. civ. 1, 28-11-2018, n° 17-31.144, F-P+B). Il appartient par ailleurs au notaire de vérifier la déclaration d’une partie relative à l'autorisation de l'administration compétente, dont dépend l'efficacité de l'acte et, à cette fin, de demander la production de ce document (Cass. civ. 1, 14-11-2018, n° 17-22.069, F-D).
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 28 novembre 2018, un jugement du 18 décembre 1998 avait placé une société en liquidation judiciaire. Un jugement du 12 octobre 2007 avait mis en liquidation judiciaire le précédant gérant de cette société pour défaut d'exécution de sa condamnation au titre de l'action en comblement de passif. Par acte authentique du 26 mars 2014, l’ancien gérant et son épouse avaient vendu une maison à usage d'habitation. Suivant ordonnance du 15 avril 2014, le juge-commissaire avait autorisé le mandataire à la liquidation judiciaire à vendre cette maison aux enchères publiques. Le liquidateur a assigné l’ancien gérant et son épouse, l’acquéreur et le notaire sur le fondement des articles L. 640-1 et suivants du Code de commerce, en inopposabilité à son égard de la vente de l'immeuble et en paiement du prix de vente.
Les juges du fond ont fait droit à ces demandes et ont condamné les vendeurs à garantir le notaire des condamnations prononcées à son encontre. S’agissant du notaire, ils ont relevé que bien que le gérant n’était pas inscrit au registre du commerce et des sociétés et que la procédure collective ouverte à son égard avait été portée au registre du commerce et des sociétés au seul nom de la société dont il était gérant, il aurait pu par des recherches sur Internet s’interroger sur la réelle situation du vendeur en consultant notamment le Kbis de la société liquidée qui aurait révélé l’existence de la procédure collective.
Leur décision est censurée par la Cour de cassation qui précise que le notaire n'est pas tenu de procéder à d'autres recherches que celles consistant en la consultation des publications légales, dont il n'était pas établi qu'elles auraient permis de déceler la mise en liquidation judiciaire de l’ancien gérant.
Il doit être rappelé que le notaire doit vérifier les déclarations des vendeurs sur leur capacité de disposer librement de leurs biens, notamment en procédant à la consultation des publications légales qui comportent des informations relatives aux procédures collectives (Cass. civ. 1, 08-01-2009, n° 07-18.780, FS-P+B ; Cass. civ. 1, 29-06-2016, n° 15-17.591, FS-P+B). L’arrêt rapporté précise que l’obligation du notaire à cet égard se limite à la consultation des publications légales.
Par ailleurs, l’arrêt du 14 novembre 2018 rappelle que le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude (voir, par exemple, Cass. civ. 1, 25-03-2010, n° 09-66.282, F-P+B). Il précise que, cependant, le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par l'une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse et qu’il doit vérifier la déclaration relative à l'autorisation de l'administration compétente, dont dépend l'efficacité de l'acte en demandant la production de ce document.
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d’appel de Paris