La loi ELAN et le nouveau bail mobilité

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi « Elan », a créé un nouveau bail de courte durée pour les locaux à usage d’habitation : le bail mobilité.

 

Ce nouveau bail figurait dans le projet de loi initial. L’étude d’impact précisait que « le projet de loi permet de […] répondre aux besoins de chacun […] grâce « la création d’un bail mobilité, pour remettre sur le marché des logements meublés sous-utilisés et offrir des logements adaptés à la formation et à la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes, actifs ou étudiants ». 

 


I.                    Quelques observations préalables

 

Lors des débats parlementaires relatifs à la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) avait déjà été évoquée la question de la location de meublés à des fins professionnelles pour des durées de moins d’un an.

 

Le projet de loi Elan comportait dès l’origine des dispositions relatives à la location de logement pour de courtes durées à des fins professionnelles.

 

L’étude d’impact de la loi Elan précise que :

 

« le projet de loi permet de […] répondre aux besoins de chacun […] grâce « la création d’un bail mobilité, pour remettre sur le marché des logements meublés sous-utilisés et offrir des logements adaptés à la formation et à la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes, actifs ou étudiants ».

 

Il y est également indiqué que :

 

« Dans le rapport « Évaluation de la politique publique : Le logement locatif meublé » de janvier 2016, l’inspection générale des finances et le conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) estiment que le cadre législatif de la location meublée insuffisant pour permettre la prise en compte de baux inférieurs à un an que réclament tant les bailleurs que les locataires.

 

Ce rapport indique que pour des actifs, la recherche d’une location de quelques mois peut s’expliquer par le développement des contrats temporaires et par des mobilités professionnelles courtes.

 

L'Institut national de la statistique et des études économiques estime, ainsi, qu’en 2011, 214 000 provinciaux, essentiellement des actifs (62 %) et plus particulièrement des cadres (25 %), occupaient un second logement en Île-de-France, majoritairement pour des raisons professionnelles.

 

Pour les étudiants, le besoin de locations de quelques mois peut s’expliquer par le développement, dans les cursus universitaires, d’une alternance entre des périodes de stage et des périodes d’études, dans des zones géographiques parfois distinctes.

 

Enfin, pour les bailleurs, le rapport ajoute que la possibilité de conclure des baux d’une durée de quelques mois peut également répondre à un besoin de souplesse. C’est notamment le cas des propriétaires d’un pied à terre ou d’une résidence secondaire, utilisés quelques mois dans l’année, et qui ne souhaitent donc pas conclure des baux d’une année. Or, la durée légale minimale d’un an (neuf mois pour les étudiants) est trop rigide pour tenir compte notamment du développement des mobilités professionnelles et de cette offre potentielle, insuffisamment mobilisée. Dans une recherche de plus grande flexibilité, des baux régis par le code civil, moins protecteurs du locataire, sont alors parfois conclus ».

 

II.                  Bail mobilité et l’interdiction du changement d’usage

 

La loi Elan a expressément prévu, dans le cadre de la police de l’affectation des locaux, que constituent des locaux destinés à l’habitation les locaux meublés donnés en location dans le cadre d'un bail mobilité (article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

 

Il peut être noté qu’en revanche, le bail mobilité n’a pas été expressément exclut du champ d’application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme (déclaration préalable auprès du maire en cas de location d’un « meublé de tourisme »).

 

III.                Définition et régime du bail mobilité

 

1. Définition et champ d’application des dispositions relatives au bail mobilité

 

Les dispositions relatives à ce bail ont été intégrées dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

 

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui détermine le champ d’application du titre Ier qui concerne les baux portant sur les locaux nus constituant la résidence principale du preneur, a été complété.

 

Il dispose que ce titre Ier ne s’applique pas aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité qui est régi par le titre Ier ter.

 

Un titre Ier ter a été créé intitulé « DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DANS LES LOGEMENTS MEUBLÉS LOUÉS DANS LE CADRE D'UN BAIL MOBILITÉ ».

 

Le nouvel article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 définit le bail mobilité :

 

un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle

 

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, inséré dans le titre Ier bis relatif aux « rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale », définit le logement meublé :

 

« un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

 

Ce même texte prévoit que « la liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret ».

 

A ce jour, cette liste a été fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.

 

Les dispositions relatives au bail mobilité sont d'ordre public : si le bail entre dans son champ d’application, les parties ne pourront pas mettre à l’écart, en tout ou partie, les dispositions le régissant.


2. Dispositions communes

 

Le bail mobilité fait l’objet en principe d’une réglementation autonome puisque l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut l’application du titre Ier à ces baux (dispositions applicables aux baux portant sur les locaux nus constituant la résidence principal du preneur) et l’article 25-12 de cette loi exclut, « sauf dispositions contraires », l’application des dispositions du titre Ier bis (dispositions applicables aux logements meublés constituant la résidence principale du preneur).

 

Cependant, l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 précise que sont applicables au bail mobilité :

 

Articles de la loi du 6 juillet 1989 applicables par renvoi

Contenu

1

Droit au logement

3-2

Etat des lieux

3-3

Diagnostic technique

4

Clauses réputées non écrites

5

Rémunération des intermédiaires

6

Logement décent et obligation de délivrance

7

Obligations  du locataire

7-1

Prescription triennale

8

Interdiction de céder ou sous-louer

8-1 ( I à IV)

Colocation

18

Encadrement de l’évolution des loyers

21

Obligation de transmettre une quittance

22-1

Cautionnement

22-2

Listes des pièces justificatives pour une candidature

25-4

Définition du logement meublé et liste des meubles

25-5

Obligation d’établir un inventaire des meubles

 

La commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour l'examen des litiges résultant de l'application des dispositions du présent titre (article 25-12 de la loi  du 6 juillet 1989).

 

Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution (article 25-12 de la loi  du 6 juillet 1989).

 

3. Durée

 

·         Durée initiale (article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989)

 

  1. Entre trois et dix mois ;
  2. Non renouvelable et non reconductible ;
  3. Modification de la durée stipulée au contrat possible par avenant possible une fois par sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois
  4. La conclusion d’un nouveau bail portant sur le même logement meublé entraînera l’application des dispositions relatives aux baux portant sur les logements meublés constituant la résidence principale du locataire (titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989).

 

 

·         Faculté de résiliation du locataire (article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989)

 

L’article 25-15 de la loi du 6 juillet 1989 offre la faculté au locataire de résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois.

 

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

 

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

 

Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

 

4. Loyer et garanties

 

Le loyer est librement fixé et il ne peut pas être révisé en cours de bail (article 25-16 de la loi du 6 juillet 1989).

 

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur (article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989).

 

Le cautionnement est soumis aux limites prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989).

 

5. Charges : application d’un forfait (article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989)

 

Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

 

Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui définit les charges récupérables par le bailleur et renvoie à un décret pour la fixation de la liste des charges (décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables).

 

Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait.

 

6. Forme du bail mobilité et mentions obligatoires

 

Article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989

 

Forme et précisions imposées par l’article 25-13

Sanction expressément prévue à défaut de la précision exigée (seul le locataire peut se prévaloir de la violation de l’article 25-13)

 

Obligation d’établir un écrit

 

 

Obligation de mentionner que le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du présent titre Ier ter

Application des dispositions relatives aux locaux meublés constituant la résidence principale du locataire

1

Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire

 

 

2

Le nom du locataire

 

 

3

La date de prise d'effet

 

 

4

La durée du contrat de location conformément à l'article 25-14

 

Application des dispositions relatives aux locaux meublés constituant la résidence principale du locataire

5

La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation

 

 

6

La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication

 

 

7

Le montant du loyer et ses modalités de paiement

 

 

8

Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12

 

Application des dispositions relatives aux locaux meublés constituant la résidence principale du locataire

9

Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail

 

 

10

La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location

 

 

11

Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie

 

 

 

Si l'immeuble est en copropriété, le bailleur doit communiquer les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

 

 

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

 

 

7. Stipulation interdites

 

Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989).

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

 

Avocats à la cour d’appel de Paris