Une clause d’indexation ne peut être réputée non écrite lorsque la distorsion ne résulte pas de la clause d'indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail intervenu et la date prévue pour l'indexation annuelle du loyer (Cass. civ. 3, 13-09-2018, n° 17-19.525, FS-P+B+I).
FAITS
Des locaux commerciaux ont été donnés à bail à compter du 1er janvier 1994.
Après avoir refusé de renouveler le bail, le propriétaire avait exercé son droit de repentir (qui permet au bailleur qui a d'abord donné un congé avec offre d'une indemnité d'éviction de ne pas régler cette dernière en proposant le renouvellement) et offert au locataire le renouvellement du bail au 1er février 2006.
Il l’a assigné ensuite en fixation du montant du loyer.
Le locataire a demandé que la clause d'indexation prévue au bail soit réputée non écrite.
OBSERVATIONS
Pour retenir l’irrégularité de la clause d’indexation, les juges du fond avaient retenu que l'application de la clause d'indexation insérée au bail renouvelé entraînait une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire (2 trimestre 2005 - 2 trimestre 2006 : 12 mois) et la durée écoulée entre les deux révisions (1 février 2006 au 1 janvier 2007 : 11 mois) et que cette distorsion opérait mécaniquement un effet amplificateur lors des indexations suivantes pendant toute la durée du bail.
Il doit être rappelé, en effet, que "est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision" (article L. 112-1 du Code monétaire et financier).
La Cour de cassation a précisé toutefois que la clause ne pouvait être jugée irrégulière dès lors que la distorsion ne résultait pas de la clause d'indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail intervenu le 1er février 2006 et la date prévue pour l'indexation annuelle du loyer fixée au 1er janvier 2006.
La question se pose maintenant de savoir comment l'indexation doit être concrètement effectuée, c'est-à-dire quels indices devront s'appliquer.
Julien PRIGENT
MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES
Avocats à la cour d'appel de Paris