Bail commercial : les effets du congé du bailleur donné sans motif ou pour des motifs erronés

Le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit met néanmoins fin au bail commercial, le bailleur pouvant toujours refuser le renouvellement à la condition de payer une indemnité d'éviction.

 

La nullité d’un congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur : il a donc le choix de renoncer à invoquer la nullité et de solliciter une indemnité d'éviction ou de se prévaloir de cette nullité en optant pour la poursuite du bail.

 

La circonstance que le preneur reste ou non dans les locaux loués, en raison de son droit au maintien dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, est sans incidence sur les effets du congé irrégulier (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-18.756, FS-P+B+I).

 

En l’espèce, le propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail avait délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement et sans offre d'une indemnité d'éviction.

 

Le locataire a assigné le bailleur en annulation du congé et paiement d'une indemnité d'éviction.

 

Le propriétaire, condamné au paiement d'une indemnité d'éviction, s'est pourvu en cassation.

 

 

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, rappelant que :

  • qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction (Cass. civ. 3, 1er février 1995, n° 93-14.808 ; Cass. civ. 3, 28 octobre 2009, n° 07-18.520, FS-P+B) ;
  • la nullité du congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Celui-ci peut donc soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L.  145-28 du même code, soit s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ;
  • la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier.

 

Julien PRIGENT

Avocat à la Cour d'appel de Paris


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