Le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction.
La nullité d’un congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Il peut donc renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L. 145-28 du même code ou s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail.
La circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier. Tels sont les enseignements d’un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018. Tels sont les enseignements d'un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018 (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-18.756, FS-P+B+I) (article publié in Lexbase Hebdo, édition affaires n° 561 du 19 juillet 2018).
1. 1. Les faits
En l’espèce, le propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail avait délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement et sans offre d'une indemnité d'éviction, sans motif. Le locataire a assigné le bailleur en annulation du congé et paiement d'une indemnité d'éviction. Le propriétaire, condamné au paiement d'une indemnité d'éviction, s’est pourvu en cassation.
2. Le champ d’application de l’exigence de la motivation du congé du bailleur
Aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce, « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
Le congé offrant le renouvellement (CA Pau, 09-03-2016, n° 14/03001) ou le paiement d'une indemnité d'éviction (Cass. civ. 3, 05-01-1993, n° 91-40.070, inédit ; Cass. civ. 3, 08-02-2006, n° 04-17.898, FS-P+B, Bull. civ. III, n° 26 ; Cass. civ. 3, 10-02-2015, n° 13-22.714, F-D ; Cass. civ. 3, 17-09-2013, n° 12-20.041, F-D, Loyers et copr. 2013, comm. n° 312, note Chavance E., Cass. civ. 3, 14-04-2015, n° 14-14.000, F-D, Loyers et copr. 2015, comm. n° 143, note Chavance E. ; CA Pau, 13-07-2015, n° 15/2848) n'a pas à être spécialement motivé.
Cette exigence de motivation, pour les congés donnés pour le terme du bail ou en cours de tacite prolongation, ne concerne que ceux qui n’offrent ni renouvellement, ni indemnité d’éviction, notamment en cas de congé donné pour un motif grave et légitime (C. com., art. L. 145-17, pour construire ou reconstruire l'immeuble (C. com., art. L. 145-18), ou portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux ou au droit au renouvellement en raison, par exemple, d’un défaut d’immatriculation du locataire (C. com., art. L. 145-1).
3. Les effets du congé dont les motifs sont injustifiés
La Cour de cassation affirme, depuis longtemps, au motif que le bailleur n’est pas tenu de consentir au renouvellement, qu’il peut toujours offrir le paiement d’une indemnité d’éviction si le motif allégué pour être exonéré de son paiement se trouve être injustifié (Cass. com., 09-03-1965, n° 61-13.692, Bull. civ. n° 177).
En présence d’un congé donné pour un motif grave et légitime jugé ultérieurement non fondé, la Cour de cassation avait précisé que le congé ouvrait droit à une indemnité d’éviction au locataire, tout en relevant que le bailleur avait, dans ses conclusions, « subsidiairement assorti son refus d’une proposition d’indemnité à déterminer par expertise » (Cass. civ. 3, 03-12-1974, n° 73-13.131, BERLAGUET c/ DAME GRAULOU. Voir également, dans le même sens et relevant que le locataire avait formé une demande subsidiaire en paiement d’indemnité d’éviction : Cass. civ. 3, 01-02-1995, n° 93-14.808, Société Ivry Port Diesel c/ époux Walter, Bull. civ. III, n° 35).
Dans une décision du 1er avril 1998, la Cour de cassation a réaffirmé la solution selon laquelle le bailleur qui a notifié un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes devait, en l’absence de tels motifs et s’il sollicitait la validation de son congé, payer une indemnité d'éviction alors que, selon les moyens du pourvoi, ni le locataire, ni le bailleur n’avaient formé de demandes au titre de l’indemnité d’éviction (Cass. civ. 3, 01-04-1998, n° 96-14.638, Société Brasserie et Développement Patrimoine c/ entreprise Driss).
Le locataire peut ainsi solliciter pour la première fois en appel la condamnation du bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction dès lors que le motif invoqué au congé n’était pas justifié (Cass. civ. 3, 08-04-1999, n° 97-19.32, Bull. civ. III, n° 85).
Le congé délivré par le bailleur sur le fondement de l’article L. 145-18 du Code de commerce pour un motif erroné n'en demeure également pas moins valable et ouvre droit au profit du locataire à une indemnité d’éviction dès lors qu'il a été délivré pour le terme du bail et avec offre d'une indemnité d'éviction (Cass. civ. 3, 08-02-2006, n° 04-17.898, FS-P+B, Bull. civ. III, n° 26).
De manière similaire, si le commandement préalable à un refus de renouvellement pour motif grave et légitime (C. com., art. L. 145-17) a été délivré de mauvaise foi, et que le refus de renouvellement s’en trouve mal fondé, le bail ne peut être jugé renouvelé dès lors que « le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction » (Cass. civ. 3, 25-11-2009, n° 08-21.029, FS-P+B, Bull. civ. III, n° 263). Le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction non précédé d’une mise en demeure laisse également subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction et il ne peut être jugé dans ce cas que la nullité du congé entraînerait le renouvellement du bail par l’effet d’une demande de renouvellement antérieure au congé (Cass. civ. 3, 15-05-2008, n° 07-12.669, Bull civ. III, n° 82. Voir également Cass. civ. 3, 19-12-2012, n° 11-24.251, FS-P+B).
4. Les effets du congé sans motif
L’article L. 145-9 du Code de commerce imposant que le congé soit motivé à peine de nullité, la question s’est posée de savoir si le congé qui ne comportait aucune motivation devait aussi entraîner la cessation du bail et ouvrir droit au locataire au paiement d’une indemnité d’éviction ou bien si un tel congé ne devait produire aucun effet. La Cour de cassation a consacré la première de ces deux solutions.
Elle avait ainsi retenu, sans que la question de la nullité du congé soit explicitement abordée, que « l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction » (Cass. civ. 3, 28-10-2009, n° 07-18.520, FS-P+B [LXB=A6201EMM]).
Dans une espèce dans laquelle le bailleur avait notifié un congé refusant le renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la Haute cour avait aussi précisé que le preneur, qui seul pouvait se prévaloir de la nullité du congé, avait droit à une indemnité d’éviction (Cass. civ. 3, 15-09-2010, n° 09-15.192, FS-P+B).
Elle a ensuite jugé que le preneur peut solliciter la nullité du congé sans motif et prétendre concomitamment, même cela peut apparaitre contradictoire, au paiement d’une indemnité d’éviction : « sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d'éviction » (Cass. civ. 3, 19-02-2014, n° 11-28.806, FS-P+B+R).
Cet arrêt du 19 février 2014 apporte également une précision sur les effets du départ du preneur à la suite du congé irrégulier : « le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l'issue de la procédure judiciaire qu'il a initiée », sans que ce départ puisse remettre en cause son droit au paiement de l’indemnité d’éviction.
Dans la note sous cette décision publiée au Bulletin d'information n° 802 du 15 mai 2014, il est expliqué que « il serait en effet paradoxal de retenir qu’un congé indiquant un motif de non-renouvellement, qui serait finalement qualifié par le juge de non grave, produise ses effets tout en ouvrant droit à une indemnité d’éviction, alors qu’un congé sans aucun motif soit simplement annulé, remettant les parties dans l’état où elles se trouvaient avant sa délivrance, soit généralement en tacite prolongation de bail, et que le preneur, qui a pu légitimement croire que ce congé mettait fin à son titre d’occupation et partir, n’ait aucun droit ».
La décision du 28 juin 2018 rappelle cette solution, en y ajoutant le cas des motifs équivoques : « le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial », la solution étant toujours justifiée par le fait que « le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction ».
La Haute cour affine ensuite la solution au regard de la question de la nullité du congé prévue par l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Elle précise tout d’abord qu’il s’agit d’une nullité relative (voir également, à propos de la forme du congé, par exemple, Cass. civ. 3, 20-12-1982, n° 81-13.495, Bull. civ. III, n° 257, nullité qui ne peut pas être invoquée par le bailleur qui a délivré l’acte irrégulier : Cass. civ. 3, 15-09-2010, n° 09-15.192, FS-P+B).
Elle en conclut qu’elle ne peut être soulevée que par le preneur qui dispose en conséquence d’une option :
- « Soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux dans l’attente de son paiement en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce ([LXB=L5756AIZ]) » (il s’agit du droit au maintien dans les lieux statutaire dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction) ;
- « soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ».
Il pourrait être conclu de cette décision que le preneur ne peut à la fois solliciter la nullité du congé et prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, ce qui remettrait en cause l’arrêt précité du 19 février 2014, sauf à estimer que la nullité à laquelle il renonce est celle relative « au congé lui-même » et non celle « n’affectant que le défaut d’offre d’une indemnité d’éviction » (note sous Cass. civ. 3, 19-02-2014, n° 11-28.806 publiée au Bulletin d'information n° 802 du 15 mai 2014).
La Cour de cassation précise aussi que « par la suite, la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier ». Le bailleur soutenait en effet que le preneur ne pouvait se prévaloir du droit à une indemnité d’éviction s’il n’avait pas quitté les lieux.
En résumé, en présence d’un congé du bailleur refusant le renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction sans motif, le preneur peut :
- Soit invoquer la nullité du congé et prétendre que le bail se poursuit, le congé étant sans effet. Il ne peut dans ce cas en principe quitter les lieux ;
- Soit solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction et, dans ce cas, se maintenir dans les locaux ou les quitter, à l’instar d’un locataire qui aurait reçu un congé avec offre d’indemnité d’éviction.
Il peut enfin être précisé qu’il restera loisible au bailleur qui a délivré un congé sans motif d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction en exerçant son droit de repentir, sauf si le locataire n’est plus dans les lieux ou qu’il a déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
Julien PRIGENT
Avocat à la Cour d'appel de Paris