Bail commercial et prescription de l’action en renouvellement qui nécessite une requalification

L'action en renouvellement d’un bail qui stipule qu’il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux suppose, au préalable, une action en requalification de celui-ci en bail commercial, action soumise à la prescription biennale qui court à compter de la date de conclusion du contrat (Cass. civ. 3, 17-11-2016, n° 15-12.136, FS-D) (1).


FAITS

 

En l’espèce, par un contrat du 11 mars 1999 qui a succédé à un bail commercial amiablement résilié, avait été donné en location un terrain sur lequel ont été aménagés des installations sportives. Le 14 décembre 2010, le locataire a assigné le bailleur en reconnaissance du statut des baux commerciaux et en renouvellement du bail avec fixation du prix du bail renouvelé. Les juges du fonds ayant déclaré l’action prescrite et jugé que le locataire était occupant sans droit ni titre, ce dernier s’est pourvu en cassation.

 

OBSERVATIONS


Aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu d’une disposition du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.


La Cour de cassation a jugé que l’action en requalification d’une convention en bail commercial était soumise à cette prescription de deux ans :

 

- pour un bail qualifié de professionnel : Cass. civ. 3, 23-11-2011, n° 10-24.163, Bull. civ. III, n° 199, AJDI 2012, p. 266, note J. Monéger) ;

 

- pour un contrat qualifié de location-gérance : Cass. civ. 3, 22-01-2013, n° 11-22.984, F-D, Gaz. Pal. 2013, n° 215, p. 46, note J.-D. Barbier ; Cass. com., 11-06-2013, n° 12-16.103, F-P+B, Bull. civ. IV, n° 96, AJDI 2014, p. 32 ; Cass. civ. 3, 03-12-2015, n° 14-19.146, FS-P+B, Rev. loyers 2016/964, no 2258, note Ch. Lebel) ;

 

- pour un contrat dénommé par les parties « contrat de prestations de services réciproques » accordant un droit de jouissance sur un local situé dans un « village de marques » (Cass. civ. 3, 19-11-2015, n° 14-13.882, F-D, Lexbase Hebdo Edition affaires n° 450 du 14 janvier 2016, note J. Prigent).


Le délai de prescription de l’action en requalification court à compter de la date de conclusion du contrat (Cass. com., 11-06-2013, n° 12-16.103, précité) et non, le cas échéant, de sa date de renouvellement (Cass. civ. 3, 03-12-2015, n° 14-19.146, précité).


Dans l’arrêt rapporté, la demande du preneur en reconnaissance du statut des baux commerciaux et en renouvellement du bail avec fixation du nouveau prix avait été introduite le 14 décembre 2010, soit bien plus de deux années après la conclusion du bail le 11 mars 1999.

 

Le preneur tentait d’échapper à la prescription en soutenant notamment que son action n’était pas une action en requalification mais une action tendant à obtenir le renouvellement du bail qui ne pouvait courir qu’à compter du refus de renouvellement du bailleur.


L’argument n’est toutefois pas accueilli par la Cour de cassation qui a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que l’action en renouvellement supposait au préalable la requalification de celui-ci en bail commercial et, en conséquence, la soumission de l’action au délai de prescription biennale courant à compter de la conclusion du bail.


La solution est sévère pour le preneur puisque concrètement, il se voit priver de tous les droits dont il bénéficie en principe en vertu du statut des baux commerciaux, alors même que certains d’entre eux sont d’ordre public (C. com., art. L. 145-15) au motif que toute action relative à ces droits est prescrite car l’action préalable en requalification l’est.


Il peut être rappelé qu'il a été jugé que la fraude suspendait la prescription biennale pendant la durée du contrat et que l'action en requalification était recevable dans ce cas, bien qu’elle ait été formée plus de deux ans après la conclusion du contrat (Cass. civ. 3, 19-11-2015, n° 14-13.882, précité).


La question se pose désormais de savoir si la prescription biennale de l'action en requalification pourrait être remise en cause par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite « loi Pinel ») qui a modifié l’article L. 145-15 du Code de commerce.

 

Alors que ce texte, avant sa modification, sanctionnait par la nullité les clauses contraires à certaines dispositions du statut des baux commerciaux, la loi du 18 juin 2014 a substitué à cette sanction celle du « réputé non écrit » (sur cette nouvelle sanction, voir Barbier J.-D., La sanction de l'ordre public statutaire : les clauses réputées non écrites, Loyers et copr. 2014, étude n° 8).

 

L’objectif de cette modification était de faire échapper à la prescription les actions relatives aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.

 

Toutefois, les dispositions de l’article L. 145-60 du Code de commerce n'ont pas été modifiées et il se pourrait que l’action tendant à faire réputer non écrite une clause litigieuse soit soumise à la prescription biennale.

 

Si l'action tendant à faire réputer une clause non écrite n'était pas prescriptible, les solutions jurisprudentielles liées à des requalifications pourraient également être modifiées.

 

Une action précise portant sur une clause, d’un bail mal qualifié, contraire à un droit d’ordre public, ne devrait-elle pas en effet échapper à la prescription ?

 

Ainsi, pour reprendre les faits ayant donné lieu à l’arrêt rapporté, un preneur pourrait soutenir que la clause interdisant toute reconduction et obligeant le locataire à quitter les lieux à la fin du bail est contraire au droit au renouvellement (C. com., art. L. 145-15). Devra-t-elle être réputée non écrite, sans que la prescription d’une action en requalification puisse y faire obstacle ?

 

Julien PRIGENT

Avocat - Paris

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 (1) Voir notre commentaire in Lexbase hebdo édition affaires n°490 du 8 décembre 2016.

 

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