Agent immobilier, droit à rémunération et dommages et intérêts

 

FAITS

 

En l’espèce, avait été consenti à un agent immobilier, pour une période irrévocable de trois mois, renouvelable par périodes successives de trois mois sans pouvoir excéder un an, un mandat exclusif aux fins de vendre un appartement au prix « net vendeur » de 1 900 000 euros, la réalisation de cette opération ouvrant droit au profit du mandataire à une rémunération égale à 4 % HT du prix de vente, à la charge de l'acquéreur.

 

Le 11 mars 2011, après qu'il eut notifié la révocation de ce mandat, avec effet au 14 mars 2011, le mandant a reçu de l'agent immobilier une offre d'achat au prix de 1 980 000 euros, comprenant une commission de négociation réduite à la somme de 80 000 euros, offre qu'il a déclinée.

 

PROCÉDURE

Invoquant une violation de son engagement exprès de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », stipulé à titre de clause pénale, l'agent immobilier a assigné le mandataire en paiement de l'indemnité conventionnelle forfaitaire, égale au montant de sa rémunération initiale, sanctionnant l'inexécution de cet engagement.

Sa demande a été accueillie par les juges du fond au motif que le mandant, qui a décliné l'offre d'achat transmise par l'agent immobilier les 14, 15 et 25 mars 2011, a ainsi manqué, par trois fois, à l'engagement de vendre au prix du mandat stipulé au paragraphe « a » de la clause pénale, de sorte que sa faute contractuelle est acquise.

 

Selon les juges du fond, cette faute ayant privé l'agent immobilier de sa commission, la pénalité est due.

 

Le mandant a formé un pourvoi en cassation.

 

SOLUTION

La Cour de cassation a censuré la position des juges du fond selon un moyen relevé d’office.

 

Au visa de l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010, elle a affirmé le principe selon lequel :

«  il résulte du rapprochement de ces textes qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ».

En conséquence, la vente n'ayant pas été effectivement conclue, l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cette décision est conforme aux arrêts précédemment rendus par la Cour de cassation sur cette question (Cass. civ. 1, 27-11-2013, n° 12-13.897, FS-P+B+I ; Cass. civ. 3, 09-07-2014, n° 13-19.061, FS-P+B).

Julien PRIGENT

Avocat - Paris

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