Le tribunal d’instance, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d’habitation et professionnel (Cass. civ. 3, 17 novembre 2016, n°15-25.265, FS-P+B+R+I).
FAITS ET PROCÉDURE
En l’espèce, les titulaires d’un bail mixte à usage professionnel et d’habitation ont assigné leurs bailleurs devant le tribunal d’instance en indemnisation du préjudice consécutif à des infiltrations dans les locaux loués et en délivrance de quittances de loyers.
Les bailleurs ont soulevé l’incompétence du tribunal d’instance pour statuer sur un bail mixte.
Les juges du fond avaient considéré que le tribunal de grande instance était la seule juridiction compétente pour connaître des litiges relatifs aux baux à double usage, dits « mixtes »,
professionnels et d’habitation.
OBSERVATIONS
L’hésitation était permise en raison de la nature mixte du bail, habitation et professionnel, et du fait que le tribunal d’instance est en principe compétent pour connaître d’un litige lié à un bail à usage d’habitation tandis que le tribunal de grande instance est en principe compétent pour connaître d’un bail professionnel, aucun texte ne déterminant expressément le tribunal compétent pour un bail mixte autorisant ces deux usages :
- Article R. 221-38 du Code de l’organisation judiciaire dispose : « […] le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion […] ».
- Article R. 211-4 du même code dispose également que « le tribunal de grande instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes […] baux professionnels […] ».
La Cour de cassation a censuré les juges du fond en affirmant que le tribunal d’instance est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d’habitation et
professionnel.
Il peut être noté qu’un tel bail est en principe soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre
1986 :
- Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : « le présent titre s'applique aux locations […] à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ».
Si la détermination du juge compétent n’est pas en principe liée aux règles qui régissent le litige au fond, il n’en reste pas moins qu’il peut apparaître plus opportun de permettre au tribunal
d’instance de trancher les litiges qui nécessitent la mise en œuvre d’une loi qu’il a l’habitude d’appliquer.
S’agissant d’un bail mixte à usage commercial et d’habitation, qui est, en principe, soumis en son ensemble aux règles régissant les baux commerciaux, la compétence du tribunal de grande instance
(article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire) devrait en principe être maintenue.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris
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