Dès lors que le locataire a pris à bail des locaux à usage de bureaux pour les besoins de son activité professionnelle, les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 4 août 2008, sont applicables, le caractère lucratif ou non de l'activité étant indifférent (Cass. civ. 3, 20 octobre 2016, n° 15-20.285, FS-P+B).
En l'espèce, le 31 mars 2006, des locaux à usage de bureaux avaient été donnés à bail. Par lettre recommandée du 11 juin 2011, le locataire avait donné congé à effet du 31 mars 2012, date à laquelle il avait quitté les lieux. Il a ensuite assigné le bailleur en validité du congé et en remboursement du loyer du deuxième trimestre 2012.
A titre reconventionnel, le bailleur a demandé l'annulation du congé et le paiement des loyers jusqu'au deuxième trimestre 2013 inclus et, à titre subsidiaire, l'allocation d'une indemnité égale au montant des loyers exigibles au 31 mars 2015. Débouté de ses demandes par les juges du fond (CA Orléans, 13 avril 2015, n° 14/01046), le bailleur s'est pourvu en cassation.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a estimé que dès lors que le locataire avait pris à bail des locaux à usage de bureaux pour les besoins de son activité professionnelle, les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 4 août 2008, étaient applicables et que le caractère lucratif ou non de l'activité était indifférent.
La Haute cour précise également que la faculté d'extension conventionnelle du statut des baux commerciaux suppose que les parties manifestent de façon univoque leur volonté de se placer sous ce régime et que la qualification de bail commercial, la mention dans la convention selon laquelle "le preneur bénéficiera du statut de la propriété commerciale" ainsi que la référence aux règles du Code de commerce ne suffisaient pas à caractériser une renonciation en toute connaissance de cause et dépourvue d'ambiguïté aux dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permettant de rompre le bail à tout moment par congé donné par lettre recommandée.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris
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