La formalité de l'enregistrement chronologique du mandat confié à un agent immobilier n'est pas régulièrement accomplie si ce mandat n’a pas date certaine. Le mandat adressé par lettre simple n’a pas date certaine (Cass. civ. 1, 28-09-2016, n° 15-19.313, F-P+B).
FAITS ET PROCÉDURE
En l’espèce, suivant contrat portant la date du 2 juillet 2010 pour la signature par le mandant et le 5 juillet suivant pour celle de l’agent immobilier, le premier avait confié au second un mandat en vue de vendre des locaux commerciaux, comportant une clause d'exclusivité interdisant de les céder par l'intermédiaire d'un autre mandataire.
Informé de leur cession par l'entremise d'un autre professionnel, l'agent immobilier avait, le 12 octobre 2011, adressé à son mandant une vaine mise en demeure. Le 18 novembre 2011, l’agent immobilier l'a assigné en paiement de la clause pénale prévue au mandat.
Débouté de sa demande par les juges du fond, il a formé un pourvoi en cassation. Le pourvoi a été rejeté.
OBSERVATIONS
Aux termes de l'article 72, alinéa 4, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 :
« Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.
Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant ».
L’absence de respect des dispositions législatives et réglementaires qui régissent l’obligation de mentionner les mandats sur un registre et les modalités de ces mentions est sanctionnée par la nullité du mandat (Cass. civ. 1, 10-12-2014, n° 13-24.352, F-P+B ; Cass. civ. 1, 15-05-2015, n° 14-15.993, F-D).
La Cour de cassation rappelle cette sanction dans l’arrêt rapporté.
Elle précise aussi :
- que si le mandat n’a pas date certaine, la formalité de l'enregistrement chronologique de cet acte n'est pas régulièrement accomplie ;
- que le mandat adressé par lettre simple n’a pas date certaine s’il n’est pas établi que l'agent immobilier ait effectivement expédié par la poste, à la date indiquée, l'exemplaire du mandat destiné au mandant qui indiquait l'avoir reçu ultérieurement.
Le mandat était donc nul et l’agent immobilier ne pouvait solliciter l’application de la clause pénale.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris