Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du
I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle
erroné (Cass. civ. 3, 30-06-2016, n° 14-28.839, FS-P+B).
FAITS
- 3 octobre 2005 : signature d’une promesse de vente portant sur un immeuble ;
- Entre la promesse et l’acte définitif : réalisation de travaux de désamiantage par le vendeur ;
- 21 mars 2006 : rapport du diagnostiqueur du 21 mars 2006 concluant à l’absence d’amiante ;
- 23 mai 2006 : vente par acte authentique du 23 mai 2006 de l’immeuble ;
- Fin 2006 : réalisation de travaux de rénovation dans l’immeuble au cours desquels de l’amiante est détectée.
PROCÉDURE
Le vendeur, le diagnostiqueur et l’assureur de ce dernier sont assignés en paiement de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de désamiantage.
La cour d’appel de Versailles a condamné le diagnostiqueur et son assureur à régler une certaine somme en réduisant le montant demandé au motif que le préjudice correspondait à « une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente qui doit être estimée à 90 % compte tenu de la présence d'amiante ».
SOLUTION
La Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel au motif qu’il résulte de l’article L. 274-4 du Code de la construction et de l’habitation « que le dossier de diagnostic technique
annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du
diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ».
OBSERVATIONS
Cette décision apporte une précision sur l’étendue des obligations du diagnostiqueur qui n’est pas seulement responsable de ses fautes à l’égard des tiers, mais véritablement garant des informations dont il fait état dans le diagnostic technique obligatoire en cas vente d’immeuble.
En conséquence, il doit réparer l’intégralité du préjudice subi du fait ses erreurs.
La Cour de cassation avait consacré une solution analogue à celle énoncée dans son arrêt du 30 juin 2016 à propos de l’état relatif à la présence de termites compris dans le dossier de diagnostic technique visé à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation (Chbre mixte, 08-07-2015, n° 13-26.686, D).
Elle avait également approuvé les juges du fond d’avoir condamné un diagnostiqueur, qui n’avait que partiellement détecté la présence d’amiante, à régler le surcoût des travaux de désamiantage (Cass. civ. 3, 07-04-2016, n° 15-14.996, FS-P+B. Voir également Cass. civ. 3, 19-05-2016, n° 15-12.408, FS-P+B, rendu au visa de l’article 10-1 du décret n° 96-97 du 7 février 1996, dans sa rédaction issue du décret n° 2002-839 du 3 mai 2002 et de l’article L. 1334-7 du Code de la santé publique).
Il doit toutefois être mentionné que dans un arrêt du 7 janvier 2016, dans une espèce où le diagnostic litigieux était postérieur à la vente, la Cour de cassation avait limité la réparation du préjudice au surcoût des travaux rendus nécessaires par l’aggravation des désordres postérieurement à la vente au motif que l'erreur de diagnostic n'était pas à l'origine des désordres et que les travaux de reprise auraient dû être entrepris (Cass. civ. 3, 07-01-2016, n° 14-18.561, FS-P+B).
Julien PRIGENT
Avocat - Paris