Bail commercial : révision du loyer et adaptation de la clause d’indexation pour la rendre conforme à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier

Le juge qui fixe le montant du loyer du bail commercial dans le cadre d'une action en révision doit adapter la clause d'indexation lorsque cette révision le nécessite, afin de la rendre conforme aux dispositions de l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier qui réputent non écrite la clause d'indexation  prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision (CA Versailles, 13-09-2016, n° 15/00657).

 


 

Aux termes de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier « est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ».


S’il existe une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre les révisions, le premier étant supérieur à la seconde, la clause sera réputée non écrite (voir par exemple, Cass. 3e civ., 16 octobre 2013, n° 12-16.335, Rev. Loyers 2013/942, n° 1692, note Vaissié. M.-O. et Chaoui H. ; Cass. 3e civ., 11 décembre 2013, n° 12-22.616, Bull. civ. III, n° 159, Rev. Loyers 2014/943, n° 1718, note Vaissié M.-O. et Chaoui¬ H., AJDI 2014, p. 1, note Blatter J.-P.).


Cette distorsion peut se produire, par exemple, si les parties modifient le loyer en cours de bail par avenant sans modifier la clause d’indexation, le nouveau loyer étant indexé sur la base d’un écart d’indice qui excédera la période de révision en présence d’un indice de base fixe choisi lors de la conclusion du bail (Cass. 3e civ., 25 février 2016, Rev. loyers 2016/96, n° 2319, Chaoui H.).

 

La révision judiciaire du loyer, qui prend effet à compter de la demande de révision (C. com., art. R. 145-20), peut, dans certains cas, aboutir également à une distorsion prohibée.

 

Dans la décision rapportée, le juge a accepté d’adapter la clause d’indexation afin de la rendre conforme aux dispositions du Code monétaire et financier à la suite de la demande de révision.

 

Bien que ce texte n’ait pas été visé dans l’arrêt, il peut être rappelé que l’article R. 145-22 du Code de commerce dispose que «  le juge adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande ».

 

Julien PRIGENT

Avocat-Paris

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