Le point de départ du délai de trois ans prévu par l'article L. 145-38 du Code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail et l’indice à retenir pour le calcul du montant du
loyer révisé est l’indice correspondant à la date du renouvellement et non l’indice correspondant à la date, postérieure en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer,
d’effet du loyer en renouvellement judiciairement fixé (Cass. civ. 3, 08-09-2016, n° 15-17.485, FS-P+B).
FAITS
Le locataire de locaux à usage commercial avait sollicité le renouvellement de son bail.
Les parties n'étant pas parvenues à un accord sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux avait été saisi. Un arrêt du 5 février 2013 avait dit que le bail s'était renouvelé à compter du 1er avril 2007, moyennant un loyer déplafonné applicable à compter du 23 juin 2008.
En cours d'instance, le bailleur a demandé la révision triennale du loyer. Le prix du loyer révisé avait été fixé en prenant en compte l’indice du coût de la construction du 2e trimestre 2007, correspondant à la date du renouvellement (1er avril 2007), et non l’indice du 2e trimestre 2008 correspondant à la date d’effet du loyer en renouvellement judiciairement fixé (23 juin 2008).
SOLUTION
La Cour de cassation a approuvé en effet les juges du fond d’avoir décidé que le point de départ du délai de trois ans prévu par l'article L. 145-38 du Code de commerce se situait à la date de renouvellement du bail.
Elle relève également que si la date d'exigibilité du loyer renouvelé avait été reportée au 23 juin 2008, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, cette circonstance était sans incidence sur la date de prise d'effet du nouveau bail fixée au 1er avril 2007.
L’indice à retenir pour le calcul du loyer révisé était donc l’indice correspondant à la date d’effet du bail renouvelé.
La Cour de cassation précise également que les dispositions de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, qui prohibent les clauses d’indexation prenant en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, ne sont pas applicables à la révision triennale.
Le calcul du plafond du loyer révisé peut en conséquence s’effectuer sur la base d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée qui s’est écoulée entre la date d’effet du loyer en renouvellement judiciairement fixé et la date d’effet du loyer révisé.
Julien PRIGENT
Avocat-Paris