Les dispositions d'ordre public de direction de l’article L. 112-1 du Code Monétaire, aux termes desquelles « est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision », s'appliquent dès la première révision qui doit prendre pour point de départ non la date de signature du bail, mais sa date de prise d'effet (CA Versailles, 21-06-2016, n° 14/07069).
En l’espèce, la clause d’indexation du bail stipulait expressément deux périodes d'indexation du loyer :
- la première intervenant au 1er janvier suivant la date de livraison du local, sur la base du dernier indice connu du coût de la construction publié par l'INSEE à la date de signature du bail, le 4 juillet 2002, à savoir 1140 (4° trimestre 2001) ;
- les suivantes, annuelles au 1er janvier de chaque année, sur la base de l'indice de comparaison pris en compte à l'occasion du précédent réajustement et l'indice du même trimestre de l'année précédant la date d'indexation.
La cour a estimé que deuxième période d'indexation ne posait aucune difficulté au regard des dispositions de l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, le débat entre les parties se focalisant essentiellement sur la première période pour laquelle il appartenait à la cour de rechercher si le mode de calcul choisi par la clause crée ou non une distorsion effective entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions (sur « la prohibition des clauses créant une distorsion effective », voir Irrégularité de la clause d’indexation limitée à la hausse, J. Prigent, note sous Cass. civ. 3, 14-01-2016, n° 14-24.681, FS-P+B, Rev. Loyers 2016/966, n° 2318).
En application de la clause d’indexation précitée, lors de la première révision, la période de variation de l'indice était supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision puisque s’étaient
écoulés neuf mois et vingt-huit jours entre le 3 mars 2014 (date d’effet du bail) et le 1er janvier 2005, alors qu’à l’occasion de la première indexation (telle qu’elle avait été appliquée par le
bailleur), la période de variation intervenue entre l'indice du 4° trimestre 2001 (1140) et celui du 2° trimestre 2004 était de vingt-sept mois.
La question pouvait se poser en effet de savoir si l’interdiction d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision était applicable lors de la première indexation qui ne se situe pas « entre deux révisions », termes visés à l’article L. 112-1, alinéa 2, du Code monétaire et financier.
La Cour d’appel de Versailles a répondu en estimant que la période de variation de l’indice prise en compte lors de la première indexation ne peut être supérieure à la durée qui s’est écoulée
entre la date d’effet du bail (et non sa date de signature) et la date de la première indexation.
Julien PRIGENT
Avocat-Paris