Dès lors que les locaux donnés à bail à usage notamment d'entrepôt ne peuvent être assurés par le preneur en raison de l'absence de conformité de l'installation électrique à la législation sur la sécurité incendie applicable aux entrepôts, le bail commercial doit être résilié aux torts du bailleur (CA Paris, 5, 3, 21-10-2015, n° 10/03018).
En l'espèce, le bail stipulait les clauses suivantes :
- "sous réserve de la parfaite exécution des travaux d'électricité à la charge du bailleur, ci après stipulés, le preneur prend les lieux...dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance et tel qu'il résultera du procès-verbal d'huissier, sans pouvoir exiger du bailleur, pendant toute sa durée, aucune mise en état et aucune réparation de quelque nature que ce soit l'exception des travaux définis à l'article 606 du Code Civil" ;
- "le bailleur s'engage à exécuter à ses frais les travaux de mise aux normes de l'électricité de l'ensemble des locaux donnés à bail" ;
- "le preneur devra faire effectuer à sa charge et sous sa responsabilité tous travaux qui seraient imposés par les dispositions législatives ou réglementaires".
Le bailleur soutenait qu'il avait exécuté son obligation de mise aux normes de l'électricité en produisant des factures d'électricité pour un montant total de 27 249 euros, ainsi que des factures d'achat de fournitures et matériels divers ainsi qu'un rapport de la société Qualiconsult qui indiquait la réalisation des travaux de mise aux normes de l'électricité.
La cour précise cependant qu'il appartient au bailleur qui prétend avoir parfaitement exécuté son obligation de mise aux normes de l'électricité d'en rapporter la preuve et que le rapport de la société Qualiconsult ne permettait pas d'établir cette preuve, car il concernait la vérification des installations électriques établis par application du code du travail (décret du 14 novembre 1998).
Le bailleur ne justifiait donc pas de la réalisation des mesures particulières de sécurité incendie sur l'absence desquelles la compagnie d'assurance du locataire s'était interrogée, s'agissant de locaux à usage d'entrepôt.
A ce problème de conformité, s'ajoutait également un problème de vétusté des locaux.
Le bailleur n'ayant pas respecté son obligation de délivrance d'un local en état de servir à sa destination contractuelle, la résiliation du bail devait être prononcée en raison de l'impossibilité d'assurer les locaux, compte tenu notamment de leur état de vétusté.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris