La clause du bail qui prévoit une indexation au 1er janvier suivant sa date d’effet en fonction d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’étant écoulée entre cette dernière date et le 1er janvier doit être réputée non écrite (CA Versailles, 20-10-2015, n° 15/00545)
En l’espèce, un bail commercial stipulait la clause d’indexation suivante : « le loyer annuel hors taxes sera en suite de plein droit et sans aucune formalité indexé annuellement chaque premier janvier en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction. […] Pour l'application du présent article, l'indice à prendre en considération sera le dernier publié au 1er janvier de chaque année. L'indice de référence étant le dernier connu au 1er juillet 1996 :1038 ».
Le bail avait pris effet le 21 mai 1997. Le locataire a invoqué l’irrégularité de cette clause d’indexation au regard des dispositions de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier.
Aux termes de ce texte, « est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ».
Ainsi, et par exemple, en présence d’une indexation annuelle, la clause sera irrégulière si elle prévoit une variation du loyer proportionnelle à la variation d’un indice sur une période supérieure à une année.
Dans l’arrêt rapporté, et selon les termes du bail, l’indexation devait intervenir le 1er janvier de chaque année, soit pour la première fois le 1er janvier 1998, le bail ayant pris effet le 21 mai 1997.
L’indice de référence était visé dans la clause d’indexation, à savoir « le dernier indice connu au 1er juillet 1996 : 1038». Cet indice correspond à l’indice du 1er trimestre 1996 qui n’a été publié que le 12 juillet 1996 et n’était donc pas connu a priori au 1er juillet 1996. Au 1er juillet 1996, seul l’indice du 4e trimestre 1995 avait été publié (1013, publié le 17 avril 1996).
Toujours selon la clause l’indice de comparaison à prendre en considération est le dernier indice publié au 1er janvier 1996.
Au 1er janvier 1998, l’indice publié était l’indice du 2e trimestre 1997 (1060, publié le 22 octobre 10 1997).
Lors de la première indexation, la variation du loyer devait donc être calculée en fonction de la variation de l’indice du 1er trimestre 1996 et l’indice du 2e trimestre 1997, soit une période de variation de cinq trimestres.
La variation du loyer étant intervenue après sept mois d’application du loyer initial, la période de variation de l’indice était supérieure à celle de la révision selon la cour d’appel.
La clause d’indexation a donc été réputée non écrite et le bailleur condamné à rembourser les loyers indûment réglés par le locataire au titre de l’indexation.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris