Bail loi de 1948, montant du loyer et clause d’indexation

Le loyer d’un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 doit être fixé selon les règles d'ordre public prévues par cette loi qui sont exclusives de l'application d'une clause conventionnelle d'indexation (Cass. civ. 3, 05-11-2015, n° 14-23.693, FS-P+B).

 

En l’espèce, le bailleur avait sollicité la condamnation de son locataire, titulaire d’un bail soumis à la loi du 1erseptembre 1948, à lui régler des sommes qu’il estimait dues en application d’une clause d’indexation en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction insérée au bail.

 

Il avait été fait droit à sa demande au motif que la clause d’indexation était sans rapport l'article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 qui permet, selon la procédure qu’il fixe, une révision du loyer en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer.

 

Cette décision est censurée.

 

La Cour de cassation rappelle qu’en application des articles 27, 30 et 31 de la loi du 1er septembre 1948 et du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 :

  • la valeur locative d'un local soumis à la loi du 1er septembre 1948 est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30 ;
  • le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés ;
  • A compter du 1er juillet 1965, le loyer est majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours du dernier mois de la période précédente.

Ces dispositions sont d’ordre public (article 87 de la loi du 1er septembre 1948).

 

En conséquence, il n’est pas possible de prévoir par une stipulation au bail des modalités de fixation du loyer différentes de celles prévues par la loi.

 

Or, une clause d’indexation, qui entraîne la modification du loyer en fonction de la variation d’un indice, aboutit à la fixation d’un loyer d’un montant différent de celui imposé par la loi.

 

Une telle clause est donc contraire aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

 

Julien PRIGENT

Avocat - Paris