Le commercialisateur d’un programme immobilier qui a produit une étude personnalisée dans un objectif de défiscalisation est tenu, s’il a commis une faute, d’indemniser l’acquéreur qui a fait l’objet d’un redressement fiscal en raison de déductions afférentes à l’opération (Cass. civ. 3, 29-10-2015, n° 14-17.469, FS-P+B).
En l’espèce, sur la proposition de leur conseil en patrimoine, des époux avaient obtenu une étude personnalisée dans un objectif de défiscalisation réalisée par une société qui avait reçu d’un promoteur immobilier mandat de commercialiser des logements à rénover livrables fin 2002. Le 27 décembre 2001, les époux avaient acquis un appartement vendu par le promoteur. La réception de l'ouvrage après travaux était intervenue le 5 novembre 2004 et le bien avait été mis en location en 2005. Ayant fait l'objet de redressements fiscaux au titre des années 2003 et 2004 en raison de déductions afférentes à cette opération, les époux ont assigné la société qui avait réalisé l’étude personnalisée en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l'article 1382 du Code civil. Leur demande ayant été admise par les juges du fond, la société s’est pourvue en cassation.
Son pourvoi a été rejeté au motif que la société intermédiaire spécialisé ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du Code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales et que ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d'un syndicat de copropriété.
Elle savait également, par l'étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d'acquisition.
Elle aurait dû en conséquence attirer l'attention des époux sur le délai nécessaire à la mise en location et l'impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière.
L’existence d’une faute délictuelle de la société intermédiaire était donc caractérisée, cette faute étant en lien direct avec le préjudice constitué par l'échec de la défiscalisation qui avait été proposée.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris