La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques(loi Macron) a modifié les dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la forme des notifications entre les parties au bail.
En substance, sauf exceptions, elle offre au preneur le choix de procéder à ses notifications par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, tandis que les notifications du bailleur doivent, sauf exceptions, être effectuées par acte extrajudiciaire. Compte-tenu des risques liés à de tels actes, notamment les congés et les demandes de renouvellement, le recours à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception est déconseillé.
La "loi Pinel" (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises) avait modifié l'article L. 145-9 du Code de commerce pour permettre la notification du congé délivré dans le cadre d'un bail commercial par lettre recommandée avec demande d'avis de réception alors qu'avant cette modification, le congé devait, à peine de nullité, être notifié par acte extrajudiciaire.
La "loi Macron" a maintenu cette possibilité de délivrer un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mais seulement pour le locataire et pour "l'expiration d'une période triennale" (C. com., art. L. 145-4). Le congé du locataire donné pour le terme du bail ou en cours de tacite prorogation semble ne pouvoir être notifié que par acte extrajudiciaire. Le bailleur ne peut par ailleurs désormais notifier son congé que par acte d'huissier de justice (C. com., art. L. 145-9). Sa réponse à une demande de renouvellement du locataire doit également toujours être notifiée par acte extrajudiciaire.
La "loi Macron" a également étendue la possibilité pour le locataire de recourir à la lettre recommandée pour former une demande de renouvellement (C. com., art. L. 145-10), pour répondre à une offre de local de remplacement (C. com., art. L. 145-18), pour exercer son droit de priorité en cas de reconstruction (C. com., art. L. 145-19), pour faire part de son intention de procéder à une déspécialisation partielle (C. com., art. L. 145-47), pour demander l'autorisation de procéder à une déspécialisation totale (C. com., art. L. 145-49) ou pour renoncer à une déspécialisation (C. com., art. L. 145-55).
En revanche, la nouvelle loi envisage expressément l'hypothèse d'une notification par le bailleur de son droit de repentir (C. com., art. L. 145-58) par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (C. com., art. L. 145-12 ; voir déjà en ce sens Cass. civ. 3, 15-06-2010, n° 09-15.621, M. Serge Chabert, F-D) et lui permet, semble-t-il, de répondre à une demande de déspécialisation totale par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et non plus seulement par acte extrajudiciaire comme cela avait été jugé (Cass. civ. 3, 11-06-2008, n° 07-14.551).
Julien PRIGENT
Avocat - Paris