Bail commercial : à qui incombent les travaux de mise en sécurité ordonnés par l’administration ?

Les travaux de mise en sécurité ordonnés par l'administration incombent au bailleur dès lors que la clause du bail par laquelle le preneur s’oblige à « satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires et les propriétaires sont ordinairement tenus, notamment en ce qui concerne le balayage, l'arrosage, le curage d'égout, l'enlèvement des neiges et le ramonage des cheminées, comme aussi de se conformer à toutes prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité et à faire leur affaire personnelle de tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet » ne concerne pas ces travaux (Cass. civ. 3, 23-06-2015, n° 14-11.902, F-D).

En l’espèce, des locaux commerciaux avaient été donnés à bail. Le 29 avril 2004, un arrêté de péril avait enjoint au bailleur de faire réaliser des travaux, de manière à faire cesser le péril au 17 juin 2004. Le bailleur avait délivré à son locataire une sommation, visant la clause résolutoire, de prendre toutes mesures pour exécuter les travaux lui incombant. Suivant devis accepté par le bailleur, le locataire avait effectué les travaux. Il a assigné ensuite le bailleur en nullité de la sommation et en remboursement des travaux effectués. Les demandes du locataire ayant été accueillies par les juges du fond, le bailleur s’est pourvu en cassation.

 

Le pourvoi a été rejeté.

 

Aux termes du bail, en effet, le preneur devait « satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires et les propriétaires sont ordinairement tenus, notamment en ce qui concerne le balayage, l'arrosage, le curage d'égout, l'enlèvement des neiges et le ramonage des cheminées, comme aussi de se conformer à toutes prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité et à faire leur affaire personnelle de tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet ».

 

Cette clause ne visait donc pas les travaux de mise en sécurité ordonnés par l'administration qui restaient à la charge du bailleur.

 

Le bailleur est en effet tenu, sur le fondement de son obligation de délivrance et d’entretien (C. civ., art. 1719) des travaux ordonnés par l’Administration (Cass. civ. 3, 09-12-2008, n° 07-19.838, société Hôtel du Parc, F-D).

 

Les parties peuvent toutefois prévoir au bail que ces travaux incomberont au locataire (Cass. civ. 3, 20-09-2005, n° 03-10.382, société Camping Val Roma c/ Mme Martine Pailles, épouse Puignau, F-D).

 

La clause doit être expresse et, comme l’arrêt rapporté le démontre, elle sera interprétée de manière stricte et en faveur du preneur qui s’oblige (C. civ., art. 1162).

 

Julien PRIGENT

Avocat - Paris