Au stade de la promesse de vente, le notaire n’est pas tenu de faire des diligences pour connaître les projets d'urbanisme en cours dans la commune susceptibles d'affecter le plan local d'urbanisme et les possibilités au regard du projet de l’acquéreur (CA Paris, 2, 1, 30-06-2015, n° 12/02330)
En l’espèce, par acte authentique du 23 juin 2011, une promesse unilatérale de vente avait été conclue devant notaire pour une durée expirant au plus tard le 7 mai 2012 à 16 heures portant sur un terrain à bâtir à provenir de la division de parcelles sous diverses conditions suspensives et notamment celle d'obtention d'un permis de construire avant le 20 janvier 2012.
Les candidats acquéreurs avaient déposé une demande de permis de construire le 15 juillet 2011. Par arrêté du 5 septembre 2011, le maire avait opposé à cette demande un sursis à statuer de deux années au motif que la construction projetée était de nature à compromettre la réalisation du futur document d'urbanisme. Les candidats acquéreurs ont assigné en responsabilité et indemnisation le notaire.
Ils reprochaient au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil, de diligence et de prudence et de ne pas avoir vérifié que le terrain, objet de la promesse de vente, était constructible.
La cour a rejeté cette demande.
Elle rappelle que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours et qu’il lui appartient de démontrer qu'il a effectivement rempli son obligation de conseil à l'égard de ses clients.
En l’espèce, la promesse de vente portait sur un terrain à bâtir.
Le sursis à statuer a été opposé à la demande par l’Administration à raison de la situation du terrain dans une zone où un projet d'emplacement d'une liaison Nord Sud est envisagé et en cours d'instruction dans le cadre du plan local d'urbanisme.
La mesure n'était donc pas motivée par un défaut de constructibilité du terrain vendu.
L’appelant ne démontrait pas en outre que le notaire avait connaissance du plan local d'urbanisme, du projet envisagé et de son incidence éventuelle sur l'octroi d'un permis de construire.
La cour précise enfin qu’il ne saurait être reproché à l'officier ministériel au stade de la promesse de vente de ne pas avoir fait des diligences pour connaître les projets d'urbanisme en cours dans la commune susceptibles d'affecter le plan local d'urbanisme et les possibilités d'édifications de maisons individuelles dans le secteur concerné par cet acte.
Il s'agit en effet d’un contrat préliminaire à la vente n'ayant pour but que de conférer un droit personnel à l'acquéreur et non le droit réel sur le bien.
Or, l'insertion d’une condition suspensive avait garanti totalement l'acquéreur des conséquences de ce sursis et lui avait permis d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée.
Le notaire, selon la cour, avait prévenu tout risque pour son client d'être tenu par la promesse dans l'attente de la délivrance d'un permis de construire.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris