L’acquéreur d’un bien en VEFA qui souhaite faire obstacle à la résiliation du contrat de vente par l’effet de la clause résolutoire visant le défaut de paiement doit, dans le délai d’un mois, payer ou saisir le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. A défaut, il ne peut plus se prévaloir d’une exception d’inexécution (Cass. civ. 3, 28-01-2015, n° 14-10.963, FS-P+B).
En l’espèce, par acte authentique du 7 octobre 2005, avait été vendu en l'état futur d'achèvement un appartement, un parking et un garage. Le 31 octobre 2006, le vendeur avait fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat, relatif à l'état de situation établi à l'achèvement des cloisons intérieures pour la somme de 119 000 euros. Il a assigné ensuite l’acquéreur en résolution de la vente et paiement de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat.
Les juges du fond avaient fait droit à la demande du vendeur. L’acquéreur a formé un pourvoi devant la Cour de cassation qui a rejeté son recours et a approuvé la décision des juges du fond.
La question était posée de savoir si l’acquéreur, qui soutenait le fait que les cloisons n’étaient pas conformes à ses souhaits, pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution de son cocontractant pour fait obstacle au jeu de la clause résolutoire.
L’article L. 261-13 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :
« Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.
Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil.
Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais octroyés dans les conditions prévues à l'article 1244 du code civil. Ces clauses sont réputées n'avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge ».
En l’espèce, le contrat de vente comportait une clause résolutoire qui avait été rappelée dans le commandement de payer du 31 octobre 2006.
La Cour de cassation relève que dans le mois de ce commandement, l’acquéreur n'avait ni payé ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire comme l'y autorisait l'article L. 261-13 du Code de la construction et de l'habitation.
L’acquéreur invoquait donc en vain une exception d'inexécution pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris