Les clauses du bail imposant au preneur d'effectuer dans les lieux loués toutes les réparations nécessaires, à l’exception des grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil, et de rendre les lieux loués en bon état de réparation ne permettent pas au bailleur de solliciter une remise à neuf quasi intégrale des locaux loués lors de leur restitution alors que la vétusté des locaux est patente (CA Versailles, 23-06-2015, n° 13/06992).
En l’espèce, des infiltrations récurrentes s’étaient produites à l'intérieur des locaux loués et le bailleur avait reconnu que la reprise d'étanchéité des toits terrasses lui incombait au titre des grosses réparations, sans justifier de ses diligences en la matière pour remédier aux désordres constatés et plusieurs fois dénoncés par le preneur.
Rien ne permettait d'affirmer que les infiltrations proviendraient des façades et du prétendu défaut d'entretien des menuiseries pour partie en bois et pour partie métallique de façade, anciennes et vétustes, dont l'architecte missionné par le bailleur préconisait le remplacement intégral par des menuiseries en aluminium, ce qui, à l'évidence, ressort non des charges locatives d'entretien, mais bien des grosses réparations à la charge du bailleur, de par l'importance de ces travaux et leur coût élevé, estimé par les devis produits.
De même, le coût et l'ampleur des réfections d'électricité, dont aucun défaut de fonctionnement n'avait été signalé en cours de bail, de même que ceux des travaux de réfection de peinture, dont les divers constats dressés ne mettent pas en évidence, hors la situation particulière des traces d'infiltration non imputables au locataire, une dégradation généralisée, ou bien encore ceux de voirie et de clôture du site, ressortissent des grosses réparations.
Leur exécution correspondrait à une remise à neuf quasi intégrale des locaux loués, qui ne peut être raisonnablement pas imputée au locataire sortant, au motif qu'il aurait manqué à son obligation d'entretien, que le bailleur ne prouve pas et alors que la vétusté des locaux, dont le bailleur ne saurait valablement s'exonérer, était patente.
Il peut être souligné que la solution aurait pu être différente si une clause du bail avait mis à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires à cause de la vétusté, étant rappelé que si en principe ces travaux incombent au bailleur en application de l’article 1755 du Code civil, les parties à un bail peuvent convenir de transférer le coût de ces travaux au preneur.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris