La clause qui prévoit que le preneur est réputé avoir accepté le devis de remise en état des locaux lors de leur restitution à défaut de réponse du preneur dans les huit jours de sa notification par le bailleur est inapplicable dès lors que le bailleur n’a pas respecté l’obligation contractuelle préalable de provoquer un état des lieux au plus tard un mois avant l’expiration du bail (Cass. civ. 3, 09-06-2015, n° 14-13.682, F-D).
En l’espèce, le propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail avait délivré congé à son locataire avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2009 moyennant un nouveau loyer. Ce dernier avait exercé ensuite son droit d'option et renoncé à son droit au renouvellement, indiquant qu'il procéderait à la libération des locaux le 30 novembre 2009. Le bailleur l'a assigné en paiement de réparations locatives et dommages-intérêts.
Le bail comportait des stipulations relatives à la restitution des locaux. Il était prévu que le bailleur devait provoquer, au plus tard un mois avant l'expiration du bail, un état des lieux comportant le relevé des réparations à effectuer. Il était également prévu que le bailleur notifie le devis de travaux de remise en état au preneur qui disposait de huit jours pour donner son accord sur ce devis. A défaut de cet avis dans le délai précité, le bail prévoyait que le devis serait réputé agréé.
Or, en l’espèce, le preneur n’avait pas fait part de son avis dans le délai de huit jours. Le bailleur soutenait qu’il devait être réputé avoir donné son accord sur ce devis.
Les juges du fond, approuvés par le Cour de cassation ont estimé au contraire que cette présomption d’accord n’avait pas vocation à s’appliquer dès lors que le bailleur qui n'avait pas respecté l'obligation de provoquer, au plus tard un mois avant l'expiration du bail, un état des lieux comportant le relevé des réparations à effectuer.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris