La clause du bail qui stipule que le preneur supportera "les charges locatives ainsi que toutes les impositions et taxes et d'une façon générale, toutes charges, prestations et fournitures individuelles, y compris les frais de chauffage et la taxe sur les bureaux" ne peut s'entendre comme un transfert au preneur de la charge de la taxe foncière qui pèse en principe sur le bailleur propriétaire des murs (Cass. civ. 3, 09-06-2015, n° 14-13.752, F-D).
En raison de l'erreur excusable commise par le preneur de n'être pas venu accompagné de son avocat à une visite de courtoisie du bailleur et de n'avoir pas compris la portée de clauses imprécises sur la portée des dispositions essentielles de l'avenant concernant notamment la durée du bail renouvelé et la charge de la taxe foncière, cet avenant doit être annulé (même arrêt).
En l'espèce, divers locaux avaient été donnés à bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1989. Le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 1998. Par avenant du 29 août 2006, les parties sont convenues que ce bail prendrait fin le 31 décembre 2007 et que les renouvellements à venir auraient toujours lieu pour des périodes équivalentes. Le 23 septembre 2008, le bailleur a notifié au locataire congé pour le 31 mars 2009, offrant le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2009, pour une nouvelle période de neuf années et un trimestre moyennant un nouveau loyer annuel. Le 28 décembre 2009, le locataire a assigné le bailleur en annulation de l'avenant du 29 août 2006.
La Cour de cassation a estimé que les juges du fond avaient à raison fait droit à cette demande en relevant que :
- l'avenant avait été signé le 29 août 2006 dans le cadre d'une visite qualifiée de courtoisie par le bailleur lui-même ;
- cet avenant comportait des dispositions emportant, dans l'intention du bailleur, modifications des dispositions du bail concernant tant la durée que la charge de la taxe foncière ;
- que dans la mesure où le bail en cours à la date de signature de l'avenant était conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1998 venant à échéance le 1er octobre 2007, il ne pouvait être déduit du seul fait que les parties étaient convenues dans cet avenant que le bail se finirait le 31 décembre 2007 pour être toujours renouvelé pour des périodes équivalentes, que le preneur avait donné son consentement à un renouvellement du bail pour une durée de neuf années et un trimestre compte tenu de la parfaite imprécision de la clause ainsi libellée ;
- que l'indication dans l'avenant que "le preneur était parfaitement à jour de son loyer en principal, net de charges de copropriété, de la taxe foncière et de la TVA, remboursables au bailleur", ne pouvait valoir consentement éclairé du preneur à une modification des dispositions du bail concernant la charge de la taxe foncière alors que la clause du bail renouvelé prévoyant que le preneur supporterait "les charges locatives ainsi que toutes les impositions et taxes et d'une façon générale, toutes charges, prestations et fournitures individuelles, y compris les frais de chauffage et la taxe sur les bureaux", ne pouvait s'entendre comme un transfert au preneur de la charge de la taxe foncière qui pèse en principe sur le bailleur propriétaire des murs ;
- l'erreur commise par le preneur de n'être pas venu accompagné de son avocat à une visite de courtoisie et de n'avoir pas compris la portée de clauses imprécises sur la portée des dispositions essentielles de l'avenant concernant notamment la durée du bail renouvelé et la charge de la taxe foncière, était excusable.
L'avenant devait donc être annulé.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris