Le bénéficiaire d’une promesse de vente d’un immeuble sous condition suspensive d’obtention d’un prêt qui n'établit pas avoir déposé une demande de prêt répondant aux caractéristiques définies au compromis de vente doit être débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie et être condamné à régler au propriétaire des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’immobilisation de l’immeuble (Cass. civ. 3, 07-04-2015, n° 14-10.806, F-D).
En l’espèce, un propriétaire s’était engagé à vendre un appartement sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt au taux d'intérêt annuel maximum de 5 %, la réitération étant fixée au 31 août 2008, reportée au 15 novembre 2008 puis au 15 février 2009. Le 11 mai 2009, le candidat acquéreur avait informé le propriétaire que la vente ne se réaliserait pas en raison du refus d’une banque de lui accorder son prêt. Par acte du 7 septembre 2009, le propriétaire a assigné le candidat acquéreur en paiement de dommages et intérêts. Ce dernier a sollicité la restitution du dépôt de garantie versé lors de la signature de la promesse. Les juges du fond ayant fait droit à la demande du propriétaire, le candidat acquéreur s’est pourvu en cassation.
La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif le candidat acquéreur n'établissait pas avoir déposé une demande de prêt répondant aux caractéristiques définies au compromis de vente (en ce sens, Cass. civ. 3, 30-01-2008, n° 06-21.117, FS-P+B+I ; Cass. civ. 3, 24-09-2014, n° 13-18.698, FS-D ; Cass. civ. 3, 16-12-2014, n° 13-21.930, F-D) et que le propriétaire avait subi un préjudice, l'immeuble ayant été immobilisé de juin 2008 à mai 2009. La demande de l’acquéreur en restitution du dépôt de garantie a donc été rejetée et il a été condamné à payer au propriétaire des dommages et intérêts.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris