La demande du bailleur tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur doit être rejetée dès lors que le bailleur tente de faire échec à son repentir en invoquant des manquements au contrat antérieurs à l'exercice dudit droit, donc au bail actuel, venus à sa connaissance avant même la délivrance du congé (Cass. civ. 3, 19-05-2015, n° 14-13.852, F-D).
En l'espèce, après avoir délivré le 17 avril 2009 à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le bailleur a exercé son droit de repentir le 19 novembre 2009 puis a attrait le locataire en résiliation du bail pour manquements aux dispositions contractuelles (violation de la destination, une partie des locaux objet du bail ayant été affectée à un usage d'habitation).
Le droit de repentir permet au bailleur qui a notifié un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction d'échapper au paiement de cette indemnité en proposant le renouvellement du bail (C. com., art. L. 145-58).
Le bailleur a été débouté de sa demande par les juges du fond au motif que "il est établi que le bailleur avait connaissance, tant au moment du congé avec refus de renouvellement qu'au moment de l'exercice de son droit de repentir, de l'usage d'habitation que le locataire faisait d'une partie des lieux, en contravention avec la destination du bail ; qu' ainsi que l'ont, à juste titre, considéré les premiers juges, le bailleur qui a été reconnu redevable d'une indemnité d'éviction et qui a usé de son droit de repentir, n'est pas recevable à faire échec à ce repentir en invoquant, par la voie d'une action tendant à faire constater la résiliation du bail, des violations du contrat antérieures à l'exercice du dit droit, donc au bail actuel, et qui étaient venues à sa connaissance avant même la délivrance du congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction".
La décision est approuvée par la Cour de cassation qui approuve les juges du fond d'avoir rejeté la demande du bailleur tendant à voir prononcer la résiliation du bail au motif que "le bailleur tentait de faire échec à son repentir en invoquant des manquements au contrat antérieurs à l'exercice dudit droit, donc au bail actuel, venus à sa connaissance avant même la délivrance du congé".
Julien PRIGENT
Avocat - Paris