La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été publiée au Journal officiel du 19 juin 2014. Son titre premier, composé de vingt et un articles, porte « adaptation du régime des baux commerciaux ». L’article 2 modifie l’article L. 145-4 du Code de commerce et érige en principe, tout en prévoyant des dérogations, l’interdiction pour le preneur de renoncer à sa faculté de résiliation triennale.
Dans sa rédaction initiale, les deux premiers alinéas de ce texte disposaient que :
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 ».
Tout en imposant une durée minimale de neuf ans au bail soumis au statut des baux commerciaux, ce texte accorde au preneur la possibilité d’y mettre fin avant le terme contractuel, à l’expiration de chaque période triennale.
Dans son ancienne rédaction, l’article L. 145-4 du Code de commerce prévoyait qu’il était possible pour le preneur de renoncer dès la conclusion du bail à sa faculté de résiliation triennale puisque cette dernière lui était reconnue « à défaut de convention contraire ».
Le nouvel article L. 145-4 du Code de commerce dispose désormais que :
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires ».
Les termes « à défaut de convention contraire » ont été supprimés. Dans la mesure où les dispositions de l’article L. 145-4 sont impératives (C. com., art. L. 145-15), les parties ne pourront plus, en principe, faire renoncer le preneur à sa faculté de résiliation triennale.
Toutefois, le nouveau texte prévoit la possibilité de déroger (« des stipulations contraires ») à la possibilité pour le preneur de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale lorsque le bail :
- a une durée contractuelle initiale supérieure à neuf ans ;
- porte sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation (locaux monovalents) ;
- porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux ;
- porte sur des locaux de stockage mentionnés au 3°du III de l’article 231 ter du code général des impôts (« locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production »).
Si l’article 21 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises prévoit, pour certaines de ses dispositions, les règles de leur application dans le temps, les nouvelles dispositions relatives à la résiliation triennale ne sont pas visées.
La question pourra donc se poser de savoir si ces dispositions sont applicables ou non aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014.
Il doit être souligné, s’agissant de la sanction, que désormais, aux termes du nouvel article L. 145-15 du Code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, les clauses contraires à l’article L. 145-4 du Code de commerce ne sont plus nulles mais doivent être réputées non écrites, ce qui devrait faire échapper les actions tendant à sanctionner ces clauses à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris